70年产权到期无条件续期要有法律保障

2017年3月15日上午十二届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理李克强会见中外记者并回答记者提出的问题。澎湃新闻记者提问时说，今年两会前夕，澎湃新闻和今日头条就民生密切相关问题进行了网上投票。到目前，已经有2131万网友投给了“房屋产权70年到期后怎么办?”。问总理国家怎么解决这一问题。

总理询问众多问题中70年产权续期问题排在第几。当得到第一回答时，总理明确表示，国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。

笔者注意到国土部2016年12月23日新闻发布会上指出，针对温州当地二十年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续”。就在2017年两会期间的3月8日，国土资源部部长姜大明在走过“部长通道”时接受记者采访时再次说，去年底，为妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，国土部与住房和城乡建设部协商后提出了“两不一正常”的过渡性处理办法，即不需要提出续期申请、不收取相关费用、正常办理交易和登记手续。

但是，有恒产者有恒心。在全国房价离谱畸高情况下，购房是百姓的大额支付甚至倾其一生财力以及几代人血汗钱置业买房。结果买一套不是永久产权而是仅有70年产权住房，根本谈不上“恒产”，也就谈不上“恒心”，而是一颗忐忑不安之心。这就是占据两千多万网友所提问题第一位的原因。

虽然国土资源部已经明确了“两不一正常”的续期政策，但毕竟根据的是一个临时性的复函文件，而不是通过正规法律程序的立法法规。可以说，百姓的忐忑之心仅仅得到一时安慰，仍没有达到“恒产恒心”之境地，没有彻底消除百姓顾虑。

对此，总理明确表示，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。国土资源部部长姜大明在两会部长通道也明确表示，国土部正深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。他表示：“请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护”。可以预见，住宅用地70年产权续期的法律保障问题有望快速推进。

一个土地70年期限问题不仅对百姓利益带来纷扰，而且也制约着政府一些政策措施的出台与实施。比如，房产税以及遗产税出台与征收已经排上日程。但这两个税收政策的征收对象是私有产权。对只有70年使用权的住宅用地征收房产税与遗产税，在法理上值得商榷。

笔者认为，对于住宅用地70年产权续期的法律安排一定要吸取确定70年时间给后来带来这么多后遗症的深刻教训。法律安排要有前瞻性，要一步到位，不留后遗症。

笔者建议土地问题应从根本大法的宪法上解决70年使用权问题。一步到位的话，对《宪法》进行修改，直接规定公民住宅用地性质为私有产权，彻底解决了70年的问题。逐步到位的话，对《宪法》进行修改，明确公民住宅用地拥有永久使用权。当然，最起码要对《物权法》进行修改，明确住宅用地70年到期续期不附加任何条件，包括不收取任何费用。

总之，要尽快彻底解决住宅用地70年到期续期问题，消除百姓的后顾之忧，给百姓安身立命的财产吃一颗定心丸，实现“有恒产才有恒心”的安居乐业好状态!

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落实房屋产权续期须解决三个问题

在今年国务院举行的记者招待会上，李克强总理就“房屋产权70年到期后怎么办?”问题做出了回应：可续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。同时强调国务院已责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

近几年，房屋70年产权问题成了全社会最为敏感的问题，也引发了民众广泛担忧。显然，李总理的表态等于正式宣告了房屋产权“无条件续期”和“永久性产权”，打消了国民心中的顾虑;尤其将制定相关法律予以保障，无疑给了全国民众一颗“定心丸”。

然而，房屋产权续期问题关系到亿万家庭的切身利益，应慎重对待，出台相关政策或法律确保其从口头表态变成现实，消除房屋产权续期被无限期拖延或被任意悬空现象发生，避免让民众陷入情感失落或利益受损的尴尬局面。

从当前看，房屋产权续期主要受三个因素制约：一是房屋产权与土地使用权的分割性，即房屋产权的永恒性与土地使用权70年年限存在矛盾，让民众担忧土地使用权到期后房屋产权的归属。二是《物权法》与国有土地出让政策条款的不兼容性，即《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权届满的，自动续期;但没有明确规定续约是无偿的还是有偿的，让民众对土地使用权到期后产生各种“不利”联想。三是现有法律法规与房屋产权续期存在一定矛盾。如《宪法》第10条“城市的土地属于国家所有。”和《土地管理法》第8条“城市市区的土地属于国家所有。”，若房屋产权无限期续期，则必然会颠覆现有法律规范，让民众对房屋产权续期表示担忧。

基于上述因素，让房屋产权续期政策落地须着重解决三个问题：

其一，实现土地使用权与房屋产权的时间配套，为房屋产权自动续期创造先决条件。即今后不能把土地产权70年和使用权70年及“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈，将土地使用权与房屋产权年限捆绑一起，从两方面做到时间一致：一是规定只要房屋没有遭遇地震、洪灾、火灾等破坏灭失之前，房屋产权就永久存在，土地使用权亦应与之配套具有永久性;如此才能确保《国有土地使用权证》和《房屋产权证》年限一致，使国有出让土地上的商品房体现“永久性”这一最重要商品属性，让民众放心购买和居住，也能发挥一定的投资作用。

其二，开发商取得出让地开发权之后，国家应给予商品房建筑时间，尽量使所建商品房使用权与土地使用权保持一致。修订和完善《物权法》，为房屋产权续期奠定制度基础。我国《物权法》相关条款虽对住宅建设用地使用权期限届满做出了自动续期的规定，但国家尚未出台实施细则，既让国土部门无从下手，也难消民众心中疑惑。由此，中央政府应及时出台《物权法》具体实施细则，并体现《物权法》“恒产恒心”的司法宗旨，把保护民众住房财产权当着第一要务，增加“建筑在国有出让土地上的商品房或居民自建房，在土地使用权到期后可自动、无偿续期，房屋产权也是无偿、自动续期。”条款，消除《物权法》中模棱两可的司法歧义，有效纾缓民众心中的焦灼。尤其，土地使用权到期后房屋产权无偿延期，才使房屋产权续期有价值和意义;如果有偿延期，等于第二次交纳土地出让使用费用，不仅会加重民众负担，还会加剧社会对房屋产权自动续期的抵制甚至不满。

其三，修订现有与房屋产权续期的法律法规，为房屋产权续期消除法律障碍。之前，国土部曾正式表态拟采用“两不一正常”过渡性办法处理已到期房屋产权，虽与李总理回应基本一致，但没有明确的法律规范，充其量不过是一剂“镇痛药”而已，无法从根本上消解民众担忧的“心病”。

为此，要打造好房屋产权自动续期这项民生工程，应对我国《宪法》、《土地管理法》进行修订和补充，比如《宪法》中第10条规定“城市的土地属于国家所有”及《土地管理法》第8条“城市市区的土地属于国家所有。”等，可在这些内容条款之后新增“出让给居民住宅用地的使用权可无限延期或具体年限之后自动续期”等条款，从《宪法》上保证房屋产权自动续期，消除法律模糊误区;同时，为不颠覆现有土地国有的性质，可在相关法律条款中再新增“出让给居民住宅用地的土地使用权限延长，国家可通过开征房产税等方式予以弥补。”如此，征收房产税便成了“有法可依”的合理之举，也会消除民众对房产税的诟病。