1-11月房企销售额榜单 总规模近9万亿

离2018年结束不足两个月，房企为完成年初制定的目标作最后冲刺。从实际效果来看，开发商的主观能动性起到一定效果，经历了不太如意的“金九银十”，房地产开发商在11月份的销售稍有起色。

在1-11月的TOP100企业中，大部分房地产开发商11月的单月销售与10月份相比实现了增长或者持平。一方面，这跟企业一般集中在年末的推货节奏有关，另一方面，目标的压力也促使开发商在销售方面更加进取。

具体到每一家房企，“凉凉”的金九银十过后，绿地、世茂房地产、旭辉、禹洲等房企均在11月销售额上有较大增长。

从榜单方面来看，与前10月的销售排名相差无异，1-11月企业间位置已大体固定，除非突然闯出“黑马”，否则改变无从谈起。事实上，按照目前企业普遍面临的持续低迷的市场行情，“黑马”出现的概率并不高，因此格局的变动也不会太大。

根据“观点指数·2018年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100”来看，1-11月TOP5、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的销售额分别为25287亿元、36747.66亿元、60697.79亿元、73879亿元、89642.39亿元。总体上说，与2017年同期相比，房企规模方面保持了一定提升。

但值得一提的是，根据统计的数据也可以看出，头部企业规模随着中小房企销售的增长，占比被进一步稀释。统计显示，1-10月，TOP3、5、10、30、50在TOP100的占比分别为19.72% 、28.55% 、41.55%、68.32%、82.73%。根据1-11月统计数据，上述阶梯房企规模占比分别下降0.29、0.34、0.56、0.61、0.32个百分点。

同比2017年数据来看，由时间所产生的差距则显得更大，去年1-11月，TOP3、5、10、30、50的规模占比分别为23.14%、32.14%、45.22%、70.97%、83.83%。这种现象存在的依据在于，虽然头部企业在规模上占据绝大优势，但行业的瓶颈是存在的，而处在市场规模下游的中小型房企仍然有游弋的空间。

到位资金情况改善 房企短期融资和债务压力犹存

根据国家统计局数据显示，今年1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速相比1-9月份微跌0.1个百分点。

据了解，去年底以来，开发商到位资金增长从8.2%的高位开始回落，至今年1-4月下滑至最低点2.1%。此后，随着下半年市场和资金环境稍有改观，房地产开发企业到位资金增长情况也随之回暖。在1-7月份至1-10月份，房地产开发企业到位资金均录得有超过6%的增长。

总体上说，熬过了上半年最为艰难的时刻，房地产开发企业到位资金在持续改善。而这种改观，主要来自于房地产开发企业自筹资金和定金及预收款部分的增长。数据显示，1-10月份，房地产企业到位资金当中，自筹资金和定金及预收款为45512亿元、44942亿元，分别实现10.8%和16.3%的同比增长。

除此之外，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款下降5.2%、35.6%、0.9%，均呈现负增长的状态。在1-10月份房地产开发企业到位资金结构里面，如果将“定金及预收款”和“个人按揭贷款”加总数后作为“销售回款”，该部分资金占比达到47.4%。

这也进一步说明，在资金环境持续低迷的时期，自筹资金和以定金及预收款、个人按揭贷款为主的销售回款成了房地产企业生存的救命稻草。

另一个与销售回款更让市场关注的，是房地产企业们的债务和融资问题。资料显示，在本轮从2015年开始的房企债务周期里面，虽然开发商带息债务增速已从2017年的高位回落至5.4%，但从总量上来看，至今年3季度，房企带息债务仍高达1.41万亿元，开发商仍处在还债的高峰期。

但不可否认的，政策从融资渠道端的缩紧，使得房企在债务再融资方面显得被动。偿债压力之下，房企多元化融资的手段显而易见。现象之一，在信用债以外，开发商企图开始通过发行抵押贷款以获取更低成本的融资，这种有标的物业作为抵押物的融资方式，在市场并不看好的情况下，也似乎更有说服力。

与此同时，一部分房企也通过发行超短期融资券来解决燃眉之急。以万科为例，自今年6月以来，该公司已发行超短期融资债券8次，金额达160亿元，这些融资券期限最短的不到一个月。此外，为打通更广阔的融资局面，较具风险的永续债也被房企用作“江湖救急”的手段。据统计，近段时间以来，除保利以外，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等发行的永续债总额约达56亿元。

数据显示，今年持续三个季度地产债发行量维持在高位，三季度发行总量超过2000亿元。事实上，这部分资金在扣除掉债务总偿还量后，净融资额并没有显著的增长。

随着更多房企债务的到期，未来一段时间，再融资需求将进一步推升企业债务发行量。而如果新房销售市场未来持续低迷，这还将给房地产开发商造成更大的资金压力。

年末迎来土地盛宴 中小房企补仓意愿强烈

进入年末，各城市土地供应幅度也随之增加，广州、北京、合肥、济南、苏州、南京、大连等城市纷纷加大力度推出土地，且涉及金额巨大。

从成交情况来看，无论是以房地产开发商为主的“买地一方”，还是以各地方政府为主的“卖地一方”，都迎来了难得的“小阳春”，双方在土地市场中各有所收获。当然，突然热起来的地市，也使得进入今年以来持续冷却了一段时间的土地市场掀起一股“暖流”。

北京于11月26日以316亿元总价成交的12宗地块，创造出了年内单日成交地块数量最多的记录。据了解，除去1宗流拍以及1宗底价成交地块，土拍过程中所产生的逾60轮竞价、近50%的溢价率，相较于前三季度“流拍成性”的土地市场，更是难得一见。

根据国家统计局最新披露数据，1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%；土地成交价款11695亿元，增长20.6%。当中，进入第三季度以来的增长最为明显。

数据显示，全国房地产开发企业土地购置面积增速在1-8月、1-9月以及1-10月均超过了15%，这结束了土地购置面积在今年上半年个位数增长，甚至负增长的局面。

以北京土地市场为例，一线城市的土地成交高峰也在进入第三季度以来开始出现。观点指数研究院统计的数据显示，三季度以来，北京成交的土地34宗，当中仅11月份成交土地就达15幅，占总土地成交量的44.12%。而除了与四季度同处于年末时间段的一季度以外，北京在今年二季度成交的土地仅为7宗，5月份甚至没有土地成交。

事实上，自陆陆续续的调控政策出台以来，开发商在拿地方面普遍变得理性和谨慎，土地流拍、终止出让、底价成交变得常见。但显然，在土拍市场长时间的消极表现和不拿地，已经使开发商开始面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。

特别是对于土地储备本就不充裕中小型开发商，为补充“粮仓”重新入市拿地，显得更为迫切。而从最近土拍市场的拿地企业也可以看出，中小房企正成为土拍市场的“主角”。当然，土地的价格还是成为影响开发商是否考虑拿地的主要因素。

数据显示，全国重点区域和主要城市住宅地价增幅自今年二季度开始呈快速下滑趋势，而商服地价格增速进入2018年一季度以来就已经放缓，这都进一步成为了企业重新入市拿地的诱因。

与此同时，各城市为完成此前制定的土地供应计划，而在土拍市场推出各种利好于企业的措施，也吸引了开发商的“围观”，促进土地的成交。据了解，北京土地市场于11月推出的保证金共享机制便是此种措施之一。

据市场人士称，北京的保证金共享机制，有助于企业形成更多的拿地机会，而随着各地土地市场低迷期的持续，这种政策后续可能还将在全国其他城市得到推崇。