保房价弃汇率？真有如此操作？

在问答中看到关于保房价弃汇率的提问，这是一个很有意思的话题。在几年前这个话题便有所流传，但我从来没有执笔分析过。今天再次看到这个有趣的问题，决定理一理。要全面论述这个问题需要涉及到国际金融一些相对专业术语，显得咬文嚼字。为了简单易懂，回答时尽量使用平实语言，即便可能缺乏一些严谨。在这里做个分享。

实际上房价与汇率的反向波动是一种现象，这种现象典型发生在上世纪80-90年代的日本(保汇率弃房价)和2014-2015年的俄罗斯(保房价弃汇率)。我国在2016年也面临这个问题，我国的结果似乎是房价保住了但2016年汇率贬值了(2017年汇率再次升值)。从三个国家最后结果来看，日本经济泡沫破灭陷入长期低迷，我国和俄罗斯似乎受到的影响相对有限。那么，得出的结论视乎是放弃汇率保住房价更为合理。

理论上讲，在一个完全开放的经济体里(也就是资本进出投资自由流动)，当汇率升值时，也就是钱更值钱了，相对而言房价就会降低。怎么理解?要注意这里的前提条件是经济体完全开放，必须是外币很容易自由进出。举个例子更容量理解：假定人民币兑美元汇率为8:1，美元为全球主导货币，在完全开放经济体的前提下国际上主要资产就会以美元定价，那么国内有套价值100万美元的房子折合人民币就是800万人民币。如果人民币汇率升值到5:1，那么这套价值100万美元的房子则值人民币500万元，相当于对国内居民而言房价下跌了。

但是，以上只是存在于假定条件的理想环境中，真实状况下保房价则汇率贬、保汇率则房价降真的成立吗?要持谨慎态度，因为无论哪个国家都做不到完全资本自由流动，更做不到外币自由购买国内实业资产。

那么，日本、俄罗斯和我国经历的状况如何解释?其实是各自处于不一样的经济环境导致的结果，似乎汇率与房价走势呈反向，但未必是绝对的因果关系。

先来看日本。日本签订“广场协议”后日元被动升值，日元走高并不是日本政府用力在保。实际上日本央行持续大幅降息想压低日元汇率，但事与愿违日元一高再高。看看日本房价问题，房价疯狂上长吸引过度资金流入，过多资金又进一步抬升房价，形成恶性循环。从80年代开始房价大幅上升，核心城市在房价暴跌之间的短短5年间暴涨了7倍之多。房地产疯狂繁荣，东京等核心城市面积快速扩张，跟摊大饼一样。由于人口老龄化逐渐显现， 真实的需求难以支撑疯狂的房地产市场。在这样的情况下，房地产泡沫终究会破灭，就算要保房价也是不现实的。因此，日本当时的情况并非保汇率弃房价，而是想要汇率贬却贬不了，想要房价稳却不可能稳住。

再来看看俄罗斯。2014年石油价格大幅下跌，俄罗斯作为资源依赖型国家，财政收入和外汇收入逐渐吃紧，一度发生外汇储备亏空。这产生了严重恐慌，在俄罗斯的外资大量撤离，导致卢布快速贬值，几乎爆发卢布危机。其实俄央行并非弃汇率，而是想尽一切办法要保住汇率，为此还请求在海外的俄罗斯移民向祖国汇外币。近两年随着国际油价和大宗商品价格企稳回升，俄罗斯经济逐渐复苏。那么房价呢，其实政府根本顾不过来保房价问题。首要问题是稳住汇率和外汇，解决卢布危机，房价涨跌已不重要。其实，正是由于卢布的暴跌，钱不值钱了，反而让以卢布计价的俄罗斯房产价格上升，并不是为了主动保房价。因此，俄罗斯保房价弃汇率的说法并不准确，这只是结果，而不是主观为之。

关于2016年中国房价升汇率贬，也不是主观为之，并不存在保房价弃汇率的做法。我国这一轮房价上涨从2015年下半年开始，主因是过多的流动性和过度的炒房热情，与日本当年非常相似。到2016年中时候其实已经出台房地产控制政策，目标是抑制房价上涨。虽然官方并不希望房价下跌，但也不愿看到房价暴涨，毕竟日本已是前车之鉴。问题在于房价就像脱缰的野马，越调控似乎越涨，直到2017年才有所刹缓。对于汇率，其实并不是弃汇率，并不希望汇率大幅贬值。实际上为了稳住汇率，使用了大量外汇储备，导致储备资产从接近4万亿美元降低至接近3万亿美元，这力度可是史无前例的。因此，保房价弃汇率并不是政策取向，二者也未必有逻辑关系，更多地是表现出来的结果罢了。

其实很多情况下房价和汇率的波动不但不是反向关系，而且还是正向关系。最典型的就是98年亚洲金融危机，大量东亚和东南亚国家出现的现象是汇率跌房价跌的双跌。其实那个时候所有国家都想既稳住汇率又稳住房价，除了中国之外的大多数国家都没有做到。我国能做到的原因主要有两个：一是我国那时候资本账户未开放，金融风暴大浪难以打进来;二是我国拥有巨额外汇储备，雄厚的资金实力不但有效抵御了外部冲击而且还资助了中国香港度过危机。

由此来看，保汇率弃房价、保房价弃汇率的说法都不准确，汇率和房价波动是在特定经济环境和政策措施下的结果。虽然可能出现汇率升值房价下跌、汇率贬值房价上升的现象，也会发生汇率和房价同升或者同降的可能。对于普通人为了让资产保值增值，做决策时更多地是要仔细分析各自的市场，没有必要把二者价格波动必然联系在一起。