名为房屋买卖实为借贷的认定

近年来一类以“房屋买卖”作爲“借贷合同”之“保证”的纠纷比拟典型。一方当事人向法院主张其与另一方当事人存在“房屋买卖法律关系”，并曾经实践实行局部或许全部购房款，要求另一方当事人持续实行交付房屋和操持过户手续的义务;而另一方当事人则向法院抗辩，其与对方不存在真正的“房屋买卖法律关系”，所谓的“房屋买卖合同”非属于真实意思表示，是迫于对方压力，爲求失掉对方借款或等待对方给予更长的还款期限而签署的，本质是爲“借贷合同”提供一种对方能认可的“保证”。

这类案件随着经济社会开展和官方金融市场的活泼，逐渐出现上升趋向。理论中，或称爲“以房抵债协议”，或称爲“名爲房屋买卖实爲官方借贷关系”。本期说的文章旨在从不同角度梳理法院如何依据详细案情，在厘清法律关系的根底上作出既有利于促进买卖，又有利于维护买卖平安的裁判。

案件导读

王某于2010年6月30日从哈尔滨某房地产开发公司处购置的三处本案诉争房屋。单方签署的《哈尔滨市商品房买卖合同书》商定：房屋出售价钱爲477，890元，王某已于2010年6月30日以现金方式领取首付款277，890元，余款200，000元王某以商业存款方式付款，2010年12月10日，王某向郑某借款220，000元用于归还商业存款。现王某已获得该房屋的一切权。

2011年1月31日，王某在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处作出《声明书》，内容爲将诉争房屋所欠银行存款还清后，经有关部门同意赞同，将买受人更名爲郑某。

2013年2月3日，王某与郑某签署《房屋买卖协议》，商定：王某将诉争房屋以500，000元卖给郑某，郑某先行领取现金220，000元，剩余280，000元银行存款由郑某按月归还。协议签署15日内，王某将该房屋交付郑某运用，郑某将存款还清后，王某配合郑某操持更名过户手续。

王某与郑某于2013年2月3日签署《房屋买卖协议》后，并未按合同商定实践实行，王某未向郑某交付房屋运用，郑某也没有领取银行按揭存款，而是王某在借款后每月向郑某领取11，000元利息，后单方因欠款本金及利息归还成绩发作纠纷。2013年8月12日，郑某将王某诉至法院，诉请王某向郑某返还购房款220，000元。庭审中，郑某向法院提交了王某与郑某于2013年2月3日签署的《房屋买卖协议》，2013年11月6日，郑某撤诉。

2014年8月5日，郑某再次将王某诉至法院诉请王某实行2013年2月13日签署的《房屋买卖协议》，协议内容爲：王某将诉争房屋卖给郑某，郑某在本协议签署之日一次性给付王某购房款520，000元，王某在本协议签署之日起二个月内将房屋交付郑某，并协助郑某操持房屋过户手续。单方在房屋买卖协议签字后，郑某按协议商定给付王某520，000元购房款，王某向郑某出具收条，但王某未向郑某交付房屋，形成郑某至今没有进户。王某诉请郑某实行房屋买卖协议并协助郑某操持过户手续。

审理后果

王某辩称：王某与郑某之间不存在真实的房屋买卖关系，单方所签的买卖协议实践是爲单方之间的一笔借贷关系所作的抵押，在所欠债权清偿的状况下，该《房屋买卖协议》不存在持续实行的情形。而且2013年2月13日的《房屋买卖协议》是不存在的，王某与郑某只在2013年2月3日签署了《房屋买卖协议》。

法院判决以为：协议本质是王某如不能按时出借借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式躲避了《担保法》第四十条关于制止商定抵押物的一切权转移爲债务人一切的相关规则，单方于2013年2月3日签署的《房屋买卖协议》属有效合同。另外，假定2013年2月13日签署的《房屋买卖协议》真实，那麼2013年8月12日郑某起诉时，两份《房屋买卖协议》已同时存在，而郑某却选择向王某索要购房款220，000元，而非520，000元或740，000元，其行爲分明违犯常理。郑某提供的王某于2013年2月13日出具的《收条》中“王某”两字存在改动的情形，郑某亦未举示其他证据证明房屋买卖行爲真实存在，且郑某对其两次诉讼中举示的证据的变卦缘由及《收条》呈现改动的缘由均未作出合了解释，故郑某举示的2013年2月13日的《房屋买卖协议》及2013年2月13日的《收条》缺乏客观真实性，不予采信。即便2013年2月13日的协议客观存在，也与2013年2月3日的协议情形一样，属有效合同。故采纳被告郑某的诉讼恳求。

法官角度点评

在审理房屋买卖合同纠纷案件时，有时会发现存在虚伪的买卖关系。通常发作在官方高息借贷单方之间，详细表现爲，所谓买受人是放贷人，出让人是借款人，放贷人在放贷时爲避免借款人到期因故无法归还借款本息，应用借款人急需用款的心思，要求借款人与其签署相似房屋买卖契约的书面合同。假如借款人在借款到期后及时归还了本息，所谓的房屋买卖也就从此不再提起。假如一旦发作借款人未能按期归还借款本息，放贷人则会在屡次催收无果的状况下，凭仗现在签署的所谓房屋买卖契约起诉“买受人”，要求依法确认单方签署的房屋买卖合同无效，判令“买受人”实行交付房屋的义务，并协助操就收房抵债的目的。基于这种因官方借贷而签署的房屋买卖契约，本质是借款人以房屋抵押借贷。签署这种买卖契约时，商定的房屋买买价款数额通常就是单方发作的借贷数额，也不扫除其中包括到期的利息在内，而这一价钱又会比房屋所在地段通常的市场价钱偏低。放贷人在放贷时爲保证本人的利益最大化，降低能够发作的风险，同时基于借贷时本人所处的强势位置，普通状况下也会将所谓的房价压得很低，其要求借款人怎样签，借款人往往是不会回绝的。但单方不会另行签署以房抵押借款合同，放款人也不会要求借款人到房地产注销机关操持抵押注销，由于签署的话，在借款人到期未能归还借款本息的状况下，放款人凭仗单方签署的房屋买卖契约起诉借款人要求确认买卖合同无效、实行交付房屋、协助操持产权过户手续时，借款人假如否认单方之间存在真实的房屋买卖关系，拿出抵押注销合同、抵押注销手续，所谓房屋买卖的真实性便不攻自破。也就是说，单方在签署买卖房屋契约时是一种虚伪的行爲，是放款人自以爲可以无效防备放贷风险而想出的一种“万全之策”。

本案中，王某与郑某于2013年2月3日签署《房屋买卖协议》，依据单方质证，王某与郑某之间系名爲房屋买卖实爲官方借贷的法律关系，郑某借款220，000元给王某，王某在借款后每月向郑某领取11，000元利息，郑某爲完成债务以《房屋买卖协议》方式用房产担保。有人称之爲“担保型买卖合同”，担保型买卖合同虽然外表上是以买卖合同的面目呈现，但当借款不能清偿而需求执行该买卖合同的时分，买方并不会真的向卖方领取价款，所谓的价款不过是未能归还的借款及其利息而已。

在本案中，王某与郑某关于不能清偿债权则转移房屋一切权的意思应该是真实的，但单方关于惹起该物权变化之缘由(买卖合同)的意思是不真实的，惹起该物权变化的真实缘由是以物抵债的商定，而非买卖合同。解释意思表示，应探求当事人之真意，而不得拘泥于所运用之词句。从卖方王某的角度看，其真实意思是如不能按期还债，则把房屋“抵给你”，而不是“卖给你”;从买方郑某的角度看，其并没有领取价款的意思。单方没有买卖的意思，只要以物抵债的意思。我们不能仅仅由于一切权转移的效果意思真实，就以为买卖合同也真实。王某与郑某以签署房屋买卖合同的合法方式掩盖了合法目的，即债权实行期届满时郑某获得房屋的一切权。违背了《担保法》第一百四十条制止流担保约款的规则，法律之所以制止流担保约款，是因其极易引发利益失衡，故需求从立法上加以规制，是契约正义对契约自在的必要矫正。

郑某在2014年8月5日起诉时举示的2013年2月13日签署的《房屋买卖协议》，对其分明不利，不只证明该协议成立的欠条有分明改动痕迹了而且与2013年8月12日郑某起诉时举示的《房屋买卖协议》相矛盾，所以郑某以基本不存在的2013年2月13日的《房屋买卖协议》起诉是极端不明智的。郑某起诉王某实行买卖协议，应以2013年2月3日签署的《房屋买卖协议》起诉，郑某可以这样抗辩：郑某与王某具有真实的买卖关系，假如想要王某提供担保完全可以签署担保合同，郑某异样享有优先受偿的权益。或许是王某与郑某存在真实的买卖关系，王某与郑某之间是官方借贷关系同时也是房屋买卖关系，2011年郑某所作的《声明书》恰与2013年2月3日签署的协议相印证，郑某有偿把房屋转让给了王某，王某也领取了合理的对价。至于之后王某又每月向郑某还钱，是王某没有向郑某主张债务债权抵消，但这并不影响两人之间的房屋买卖合同关系。

律师角度点评

名爲房屋买卖实力借贷的认定，应依据房屋买卖合同商定的标的物特征、权益义务能否对等、实行方式能否有违常理等多方面综合思索。审理案件时应该审查当事人的真实意思，假如实爲借贷，应认定房屋买卖合同有效，并采纳出借人要求实行房屋买卖合同的诉讼恳求。且民事活动该当遵照老实信誉的准绳，单方签署的协议及内容应恪守法律规则，违背相关法律规则则不具有法律效能，不受法律维护。

虽然王某与郑某于2013年2月3日签署了《房屋买卖协议》，但能否存在房屋买卖的根底法律现实，该当综合当事人陈说及举证予以判别。依据本案查明的现实，王某与郑某于2013年2月3日签署《房屋买卖协议》后，并未按合同商定实践实行，王某未向郑某交付房屋运用，郑某也未交付银行按揭存款。假如王某与郑某有真实的房屋买卖关系，依据《合同法》第一百三十条的规则，在王某已获得诉争房屋一切权的状况下，王某应把房屋实践交付给郑某，并协助郑某操持房屋过户手续。但是现实却是郑某借款220,000元给王某，王某在借款后每月向郑某领取11,000元利息，郑某爲完成债务以《房屋买卖协议》方式用房产担保。王某本意并非真正出售诉争房屋，而郑某也仅是想经过签署《房屋买卖协议》从而取得完成债务的保证，用诉争房屋爲王某实行还款义务作担保，单方除实行借贷义务外，并未实践实行《房屋买卖协议》商定的其他义务，该义务的本质爲王某如不能按时出借借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式躲避了《担保法》第四十条关于制止商定抵押物的一切权转移爲债务人一切的相关规则，存在以合法方式掩盖合法目的行爲，郑某与王某之间系名爲房屋买卖实爲官方借贷的民事法律关系，单方于2013年2月3日签署的《房屋买卖协议》属有效合同。

假如曾经确定买卖合同实践是爲借贷作担保，则法官可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第三十五条的规则，告知当事人可以变卦诉讼恳求，将诉讼恳求改爲要求债权人归还借款本息。如被告赞同变卦，则诉讼标的和案由发作变化，由买卖合同纠纷变爲官方借贷纠纷。假如经释明后，当事人不赞同变卦诉讼恳求，仍坚持要求依买卖合同主张权益，则只能采纳其恳求，判决只需对买卖合同的效能予以否认即可。

专家点评

本案中，房屋买卖合实行过户手续。关于这种以房屋买卖合同来“保证”或许“完成”借款债务的行爲，有学者将其称之爲“后让与担保”，如杨立新教授以为，“我国目前司法理论中存在的以商品房买卖合同爲借贷合同停止担保的新型担保方式，是一种正在构成的习气法上的非典型担保物权。这种新型担保物权与让与担保发生的背景和开展进程根本分歧。让与担保与后让与担保两者的区别在于担保标的的性质不同，让与担保的标的物是担保物的一切权，即让与担保商定的是担保物的一切权先让与债务人，在债务失掉清偿后再返还担保物的一切权与债权人;然后让与担保是以另一个合同债务作爲初次债务的替代完成，实质是一种债务担保。可见，让与担保的债务人的担保权益具有理想控制性，可以说其对担保物处于一种既得的形态，后让与担保的债务人并没有间接去的对担保物的理想控制，只是一种等待的形态。

后让与担保，是另一份合同爲债务提供担保，《物权法》和《担保法》均没有明文规则，分明不属于典型担保，但“非典型担保”也并非一概有效，实践上其他法律或许理论也确认优先权、一切权保存和让与担保等非典型担保的效能。调查后让与担保能否具有法律上的效能，需求厘清其法律关系中的担保物和担保作用的完成进程。后让与担保，虽然方式上是债务来担保债务，但是另一个担保债务的完成最好要依托债务之标的物如房屋的一切权转移或许买卖来完成，揭开“债务面纱’’显露来的是“物权标的”，所以本案中对借款合同起到本质担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该房屋买卖合同自身。另外，所谓的“后让与担保”发作担保作用的链条可概括爲“行使买卖合同债务一交付买卖标的物即房屋一房屋价值赔偿债权一消灭借贷债权”或许“行使买卖合同债务一回绝交付买卖标的物即房屋一请求法院判决对方承当违约责任一淌灭借贷债权”。这个进程的关键点在于，交付买卖标的物房屋或许依据标的物房屋的价值主张违约责任，由此可见房屋买卖合同发作担保作用的不是债务，而是债务即买卖合同的标的物房屋。既然如此，则根本上可以类推适用物权法和担保法制止“流押”的强迫性规则，违背法律强迫性规则的合同应属有效。同时，后让与担保打破“物权法定”准绳，应属于有效。

另外，从经济的角度思索，后让与担保合同的设立能够存在违背老实信誉准绳成绩。合同订立时存在不公道的背景条件，之所以订立后让与担保合同，次要是爲了担保或许保证初次债务人的债务，初次债权人往往处于弱势位置，爲了可以迅速融资以处理燃眉之急，在初次合同订立时不得不满足一些附加条件：如订立担保债务完成的后让与担保合同，同时在合同对价确立往往背叛市场价值，使初次债务人接受较大的损失。

在司法理论中，相关的判决大多支持后担保合同有效。江苏高院于2013年公布的《关于审理官方借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第(三)项规则：“当事人之间以借贷爲目的签署房屋买卖合同作爲担保的，人民法院该当认定单方名爲房屋买卖实爲官方借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，恳求实行房屋买卖合同并操持房屋过户注销手续的，人民法院该当向其释明依照官方借贷关系变卦诉讼恳求;出借人坚持不予变卦的，人民法院该当判决采纳其诉讼恳求。"本案中被告郑某的诉求是要求原告实行《房屋买卖协议》，协助操持房屋过户手续。显然，由于《房屋买卖协议》最初会被确认有效，其恳求操持房屋过户的恳求权根底也将不复存在，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第三十五条的规则，法院可以告知当事人可以变卦诉讼恳求，将诉讼恳求改爲要求债权人归还借款本息。假如被告赞同变卦诉讼恳求则可依照官方借贷民事法律关系处置，假如不赞同变卦则采纳诉讼恳求。