国家发改委：房企海外发债只能用于偿还一年内债务！

突发新政!今后，内地房企海外发债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不能用于偿还国内债、用于流动性资金补给、用于拿地。

继信托融资收紧后，国家再次出手，在政策层面规范房地产企业海外发债融资。

7月12日，国家发改委网站发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》)提出，为完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，现对房地产企业发行外债申请备案登记提出如下要求：

一、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

二、房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

三、房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

四、房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

房企发力境外融资

此间的一大背景是，近期房地产企业境外融资计划井喷。例如，中骏集团控股有限公司7月10日晚间公布，公司连同附属公司担保人于公告当日与汇丰、美林、Morgan Stanley及瑞银就本金总额为5亿美元的优先票据发行订立购买协议。

7月10日，龙光地产控股有限公司发布公告称，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

7月11日，泰禾集团公告称，2019年7月10日，公司全资子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2022228113。本次发行债券期限3年;票面年息高达15%。

7月9日中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券，最低票息仅2.9%。

世茂房地产控股有限公司7月9日早间公告，其拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率5.60%。

同一天，旭辉控股集团有限公司发布公告称，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据，发售价将为额外票据本金额的98.896%。

中原地产研究中心数据显示，仅7月上旬，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷，超过18家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。

另外，克而瑞数据显示，从95家典型房企债券类融资监测的情况来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占2019年境内外发债总量的33%;境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点，主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致2018年下半年境外发债量骤减，而2018年底2019年初，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。

克而瑞研究报告显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券的期限在3年-7年间，2019年房企面临偿债高峰期，2019年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，这也是2019年上半年发起发债量上升较大的主要原因。2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也属高位也不容小觑;到2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元人民币，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

下半年融资继续收紧，抢地现象将减少

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，上述《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台非常及时，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。联系到近期国内公司债、信托融资等领域收紧，后续房企确实需要对融资收紧等趋势有清醒的认识。

严跃进说，从政策第一条看，政策明确了外资用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务。这个规定具有很强的管控效力。换句话说，三种融资用途已经被限制了，包括发行海外债偿还国内债、用于流动性资金补给、用于拿地。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响，但也有助于防范相关房企的海外发债金融风险的扩大。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，《通知》对房地产企业融资有一定影响，但不会太大。因为美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。

张大伟说，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。但整体看，政策都不是“一刀切”暂停，而是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资开始，将会明显收紧。特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。后续房企抢地现象也将明显减少。

泰禾借了年息15%的美元债

值得一提的是，7月10日，泰禾集团通过全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行，本次债券期限3年;票面年息高达15%。

那么，15%的年息意味着什么?

根据微信号楼市参考的分析，境内房企贷款融资的渠道除了上市外，依照融资成本由低到高主要有以下几种融资渠道：

银行贷款 年息最低，大约在5%左右;

境内发债 分两大块，其中四分之三来自银行间债券市场，四分之一来自交易所债券市场，年息大约在5%-6%。

信托 针对房地产的信托今年上半年年息约在8.33%

境外发债 过去在6%-7%，今年有提高的趋势，与国内信托相当，甚至更高。

民间借贷 约在20%或以上。

7月上旬，在国内融资有所收紧的情况下，房地产企业海外融资计划渐有井喷之势。就在本月上旬，有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有。大型房企的融资成本优势比较明显。

世茂房地产(00813.HK)7月9日公告称，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利息将按年利率5.60%计算。业内人士称，此次美元优先票据期限长、利率低，体现了龙头企业融资渠道好、成本低的特点。

旭辉控股集团(00884.HK)7月9日公告称，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

从以上统计数据来看，今年上半年的房企境外融资成本比境内融资成本高了将近一倍，达到8.34%，基本上与国内信托年息持平。

从上述图表来看，中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等房企都纷纷在今年6月份宣布完成发行美元债。值得注意的是，境外债拥有较高融资利率，华南城、中南建设、正荣集团、新湖中宝在6月发行的票面利率均在10%以上。若算上综合融资费用，实际成本还将更高。而尤以华南城和新湖中宝为最高，都超过了11%。

然而，和泰禾一比，这些都只能算“小巫见大巫”了。

超高的融资成本，预示着泰禾由于其之前的激进策略造成的财务压力，使得其融资难度不是一般的高。毕竟，借贷机构也是把风险放在了第一位，所谓“高收益、高风险”。

来源：第一财经、楼市参考、新京报。