央地火力大开，楼市回暖在即？！

3-5月央地火力全开，各地救市政策铺面而来！

01央地齐发力，为楼市回暖添油加柴

3月，定性定调

中央积极发声，维稳楼市

3月2日，中国银保监会主席郭树清：房地产的泡沫化、货币化问题发声了根本性的扭转。关键人物首次为房地产行业的发展状态重新定性。

3月5日，两会上重新定调房地产：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业良性循环和健康发展。

3月16日，六部委（央行、财政部、金融委、银保监会、证监会、外汇局）协同发声，积极维稳楼市。

4月，政策指引

中央积极主导，政策转向

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局提出加强金融服务、加大支持实体经济的23条政策举猎，要求合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，释放降首付、降利率的政策预期。

4月19日，央行、银保监会召开金融支持实体经济座谈，定调房地产为实体经济；央行态度发生巨大转变、金触政策正式开始转向。

4月29日，中央政治局会议强调支持各地从当地实际出发完善房地产玫策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场健康发展。

5月，重磅行动

中央银行牵头，利率大调整

5月15日，央行宣布首套房房贷利率最低降至4.4%，对比基准利率(4.6%)下调20个基点，是近10年房贷利率的低点。

5月20日，央行调整5年期LPR利率为4.45%，时隔4个月，房贷利率一次性大幅下调15个基点，是过去26个月以来3次利率下调幅度之和，幅度之大开了先河。

与此同时

1-4月，百余城救市

地方救市政策，纷纷出台

前4个月，中国已经有超120多个城市发布救市政策，主要在二三线城市。5月份截至今日，已有部分一二线城市，加入到救市队伍，发布了相应的救市政策。

5月18日，支持居民合理住房需求，5月政策能出尽出。再次明确要求和鼓励各地出台正向调控政策，促进合理住房需求释放。

5月，一二线城市救市

热点城市响应，加入救市队伍

截至5月23日，众多强二线城市均出台调控政策，仅西安1城未松动，已出新政的城市也可能进一步松绑。

5月1日，无锡：个人住房增值税免征年限由5年改为2年。

5月8日，苏州：6个月社保即可买房，二手房限售由5年改为3年。

5月11日，长沙：存量房出租将不纳入家庭住房套数计算，放宽限购政策。

5月16日，海口：限购限贷限售全面打开，二套首付比例下调至50%；引进人才购房享受本地居民同等待遇。

5月17日，成都：放宽居民家庭套数认定标准，近郊住房不再纳入家庭住房总套数计算，无住房且2年内无住房转让记录视为无房居民家庭。

5月17日，杭州：推出“杭三条“，放宽户籍/社保限制，非本市户籍连续缴纳社保年限4年改为1年。

5月21日，天津：提升首套住房公积金贷款额度，明确2022年5月27日（含当日）之后受理的贷款，申请个人住房公积金贷款，首套最高限额80万元。

5月22日，武汉：经开、东西湖、江夏、黄陂取消限购（此条2日游，暂停待定）；非本市户籍限购区购房社保/个税2年调整为1年；已有两套房家庭，符合条件可在限购区再买第三套房；非限购区首付首套2成，二套3成。

5月23日，济南：二套房商贷首付比调至40%，济南无房都算首套贷款，已有两套房家庭，符合条件可在限购区再买第三套房。外地户籍家庭，限购条件也有所放松。

5月23日，太原：“楼市36 条”新政落地，首付降低、契税优惠，人才购房、资金补贴，山西五城、待遇相同。

02救市政策，它为何来得这么急？

1、多因素叠加，经济下行压力加大。

今年国际环境更趋复杂严峻、国内疫情冲击明显，一季度GDP增速仅为4.8%。据国家统计数据显示或推导，4月份投资、出口增速均大幅回落，消费降幅扩大，全国城镇调查失业率上升，4月份GDP增速不理想概率很大，经济发展似乎到了岌岌可危的地步。

2、房地产行业，仍是中国经济压舱石和支柱产业。

房地产行业关联着上下游50多个产业的发展，对关联产业的复苏回暖，对关联产业从业者的就业回升和收入增长至关重要。房地产行业发展持续不景气，意味着更多行业的发展泥沙俱下，从直接关联产业，如下图，到间接关联产业，如服装、餐饮、娱乐等配套行业，都直接或间接受着不同程度的冲击。

2022年，在GDP增速保5.5%的战役中，房地产作为中国经济压舱石和支柱产业的地位再次凸显。

3、市场寒意十足，房地产行业持续下行。

多重压力下，房地产行业持续下行态势加剧。房地产投资自1998年房改以来首次同比下降，降幅2.7%；销量降幅进一步扩大至39%；待售新建住宅面积增长14.8%，供应持续增加；需求动能不足，销量加速下行；房价走势不稳，一线城市住宅均价环比涨幅回落，二三线城市环比转降。

4、发挥地产支柱作用，推动经济稳健复苏。

是经济好转了，地产才会好转？还是地产好转了，经济才会好转？经济与房地产的关系，就好比鸡与蛋的关系，似乎总也说不清。但当前显然经济已生病，很多的行业已躺平，经济活力逐步丧失。房地产行业的回暖，成为推动经济复苏、关联行业回暖的重要一环，正所谓“一业兴，百业旺”。

房地产行业仅去年一年商品房销售接近18万亿平方米，1000多万个家庭置业，涉及消费人群之多，消费金额之大，堪称百业之首。而推动住房消费复苏的最佳切入口，还是刚需客、刚改客，给他们更低的入场门槛，更优的消费条件，更确定的市场预期，使他们愿意为更好的居住环境、更确定的升值空间努力奋斗、提前进场。

03房地产行业，会快速好起来吗？

房地产行业发展短期看金融，中期看土地，长期看人口。

1、贷款利率及首付下调，刚需可提前释放。

首付、利率下调，有利于需求提前释放，大胆入场。以武汉为例，房贷利率一降再降，从2月至5月，首套房利率，已由2月的5.63%，降至目前的4.8%。首套与二套房贷累计降幅均为0.83%，首套房贷利率相当于2月份的85折，降幅之巨近五六年以来罕见。解除限购的远城区，首付款首套降至2成，二套降至3成，中心城区二套首付50%，本市无房（外地有1套贷）首付40%，亦是近五六年以来罕见。

对有需求、有钱，但害怕缺钱断供的人而言，首付成数降低，同等房价，手中余钱就会增加，就有了回旋的余地和应对风险的空间，购房没必要再犹豫。对有需求，钱不多，事业上升期，急需住房的年轻人，有了提前入场的勇气。

2、限购放松，隐性刚需求、潜在刚改可正常释放。

同样是武汉，解除限购的新政，使很多人群拥有了买房/再买房的条件。如在武汉有房的二孩、三孩家庭，老人或子女投靠的家庭，中心区可再购第3套房，远城区及经开区不限购（暂时待定），外地户口购房2年社保或个税改为1年。对有钱有需求，但没户口的人、没房票的人、或房票用完的人而言，他们也能更快、更轻松的在武汉置业了。

3、救市的政策工具还很多，政策仍有进一步可调整的空间。

短期政策利好，固然能让犹豫的人加快进场，但在部分需求释放过后，新的需求能否跟上呢？还记得，2008年房贷利率一度降至七折，甚至惠及了存量房贷，并持续到2009年末，月供2000-3000元的房贷，利率仅为3字头多，每个月据说可少还几百元，行情也随之扭转；2015年那一波，也有利率低到不到4%的阶段，降息诚意足够大，主要针对新增房贷，后来加上棚改货币化，行情才得以扭转。

现在的情形，无论是经济，还是房地产的下行压力，恐怕都不亚于2008年、2015年了。但相比之下，当前利率虽然大幅降至4字头，但依然贴近5字头，利好刺激其实比较有限，政策调整仍有较大的空间。

4、房住不炒+边试边调，楼市回暖是必然，但大涨可能性也不大。

目前的政策利好明显，看似步子越迈越大，但依然是小幅多频，边试边调，房地产行业能否快速调整到位尚未可知。以武汉为例，与以往同样的周期节点相比，新增房贷还有下调空间，存量房贷可调空间巨大。而政府稳经济、稳就业、稳楼市的决心是坚定的，目标是清晰的，我们有理由相信，只要市场不停止观望，客户不迈步入场，市场不真正回暖，楼市利好政策估计就不会停。但也要看到，国家坚持“房住不炒”的大方针，那些期待房价大涨的人可能要失望了。