第一季的调整 市场下行中招商蛇口销售、拿地趋缓

只有少数房企两项指标仍维持增长，行业盈利水平普遍下跌已成为共识。

在4月行将结束之际，A股上市房企开始陆续发布2021年年报及2022年一季报。而审计数据显示，在行业良性循环恢复之前，企业仍面临较大挑战。

4月27日晚间，招商蛇口发布的一季度报告显示，期内公司累计录得营业收入188.01亿元，同比增长48.36%；归属于上市公司股东的净利润4.44亿元，同比下降33.72%。

据招商蛇口解释，期内增收不增利主要是房地产项目竣工并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加。但受市场下行影响，该业务结转毛利率同比有所下降。

而这一说法，与2021年年报的表述近乎一致。

在3月下旬的全年业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆曾表示，2017年、2018年公司拿地成本相对高，随着近年陆续结转，毛利率出现下降。至于后续毛利率水平，由于2019年以后尤其是2020年、2021年拿地会在今年及以后进入结转，预计毛利率水平会有所提升。

公告并未披露分行业营收数据，据观点新媒体测算，一季度招商蛇口综合毛利率约为21.95%，同比下降4.35个点。去年全年，该公司税前毛利率仍为25.47%。

除了房地产结转毛利率因素，一季度权益法投资收益及长期股权处置收益同比减少，也是导致招商蛇口增收不增利的原因。但从财报观察，期内公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅有2.75亿元，同比减少56.73%，这反映了房地产结转毛利率受市场影响之深。

实际上，近期发布一季报A股房企中，包括美好置业、豫园股份、信达地产、世荣兆业、招商蛇口等都出现增收不增利的现象；珠江股份、福星股份、粤海置地、华侨城等营收、利润齐降；只有少数房企如金融街两项指标仍维持增长，行业盈利水平普遍下跌已成为共识。

以另一家央企华侨城为例，于4月26日发布的一季报显示，期内营业收入下降12.56%，归属于上市公司股东的净利润下降80.44%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则由盈转亏，降幅107.41%。

对此，一位房企人士向观点新媒体表示，总的来说行业还是受疫情和宏观经济的影响比较大。

房地产销售层面，今年1-3月招商蛇口累计实现签约销售面积201.84万平方米，签约销售金额473.42亿元，同比分别下降35.78%、34.54%；3月内公司销售金额221.31亿元，同比下降27.40%。

按全年销售目标3300亿元计算，一季度招商蛇口仅完成14.35%。此前该公司对投资者坦承，1-2月份市场确实还比较低迷。

同时根据货值铺排，招商蛇口今年预计的6200亿元货值中，一季度仅占21%；二三季度将是重要节点，货值分别占比34%、27%，销售量有望逐步提升。

一季度报告亦显示，截至期末，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为-33.20亿元，上年同期则为-133.05亿元。公司解释，经营活动现金流有所改善，主要系房地产项目购地及基建支出减少额超过销售回款减少额。

观点新媒体统计，招商蛇口一季度仅新增6个项目，建筑面积78.21万平方米，对应权益土地价款约43.68亿元。相比之下，去年同期该公司仅新增项目总数便达到20个，新增建筑面积逾210万平方米。

拿地层面的收缩与年初招商蛇口制定的“以销定投”安排有关，核心是根据市场情况以及销售、回款情况确定拿地。尤其自去年下半年以来，房企现金流重要性凸显，该公司也提出要在确保现金流安全及“三道红线”绿档的前提下拿地。

具体投资策略上，招商蛇口主要将90%的资金投入到划定的“强心30城”，其中前10名的城市投资占比达62%，核心城市的单个城市投放接近30亿元，长三角及粤港澳大湾区投资占比则达到70%。一季度，新增项目主要分布于盐城、宁波、佛山、金华、合肥。

招商蛇口此前对投资者表示，公司的投资节奏会适度控制，市场上如果有机会就多出手，如果大家都抢就缓一缓，不是为了抢而抢。公司续称，还将争取用更多的非招拍挂形式，获取一些比较好的项目。

进入4月以来，招商蛇口先是联合长城资产，与出险企业佳兆业签署战略合作协议，跟进洽谈后者位于大湾区的数个项目（含旧改）；4月26日，该公司还与新世界中国签署战略合作协议，据此约定开展住宅开发、商业体改造、城市更新及旧改等领域的合作。

除此以外，招商蛇口也参与了第一轮集中供地的竞拍，包括在长沙联合麓山控股以底价2.70亿元摘下岳麓区望岳街道地块，以及通过摇号方式以总价13.88亿元竞得岳麓区滨江新城片区地块。