注意！房贷集中度管理新规来啦

2月8日下午，央行联合银保监会共同发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称为“通知”），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

此举有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步，央行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

通知规定，自印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。本通知适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。

那么，该通知会带来什么样的影响呢？以下是“涨姿势”时间。

提升房企参与保障性租赁住房的积极性

此前在房地产贷款集中度管理要求下，房地产企业用于保障性租赁住房的贷款也纳入到计算范围，一定程度上对房地产企业参与保障性租赁住房形成了限制，此次《通知》有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，增加保障性租赁住房房源供给。

2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。

有利于金融机构对保障性租赁住房项目的信贷投放

对保障性租赁住房相关贷款的定向放松，体现了政府对保障性租赁住房的重视和支持态度，有利于金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，推动保障性租赁住房的多主体供给。

发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重， 40个重点城市“十四五”时期规划筹集保障性租赁住房650万套（间），今年全年计划筹集240万套（间），保障性租赁住房的建设正在提速。保障性租赁住房的大规模建设为各类市场主体提供了发展的机会，比如，开发企业可以借此契机为政府提供保障性租赁住房的代建服务。

有效化解部分困难群体购房难等问题

日前住建部及地方两会均着重部署了对保障性住房的建设，因此，金融部门此次强调贷款层面，是对接下来保障性租赁住房发展建设进程的有力支撑；加大保障性租赁住房信贷投放力度对于整个市场发展来说具有较为积极的意义，深刻落实了房住不炒目标，有效化解部分困难群体住房及购房难问题，在一定程度上减轻购房资金压力，又利于促进房地产业良性循环和健康发展。

另外，对于租赁企业来说也具有一定的利好，主要体现在加大对保障性租赁住房的信贷支持力度，为其创造较为稳定的经营环境，在一定程度上促进租赁企业的项目去化以回笼资金，增强市场信心。

推进住房租赁金融制度的建立

此举可以提高银行放贷积极性。在贷款利率比较低（保障房贷款，利率可低至3.85%-3.90%），期限比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低。不纳入贷款集中度，意味着保障房投放没有规模限制，可以多放贷。

对保障性租赁住房贷款不限制规模，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保租房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

由于保障性租赁住房利率低，多数没有抵押物或高信用等级担保，银行投放的积极性并不高。未来，能做到多大规模，还有待观察。我认为，未来一段时间还主要以国企央企以及大型优质民企（万科、龙湖、绿城）、以及地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面，满足银行的需求。