从武汉楼市降温看二线楼市基本盘

1.武汉二手行情极速下滑

       近期了解武汉市场的都知道，目前市场热度急速下滑，包括光谷东。

       这几乎是二线城市的通病，接盘能力的问题。在之前武汉并不会上涨之后市场“极速下滑”，上一轮起于2015年，止于2018年，市场才完全向下，足足有三年的时间，各大板块相继上涨，板块轮动到最后的限价新房，一波接着一波。但是从去年开始的武汉这波教育行情和光谷行情大概持续不到一年时间，到了过年之后，就已经不行了，相关情况，可以查看文章。

       这是武汉第一次来去如风的行情，为什么会这样，有的人，或者一些不专业的自媒体直接把矛头指向了“信贷”，认为武汉市场近期的二手房停贷政策，是导致二手房市场降温的一大主因。这对不对呢？

       这完全不对，实际上降温从什么时候开始的？是从这个月开始的还是上个月开始的？都不是，降温开始于过年，这是一个时间节点，过年之后就不动了，成交量难看了，长期在一线的，应该了解这个情况。

       那个时候贷款还是友好的，还可以接力贷，放款也很快，但是就是降温了。

       跟贷款关系有，但是绝对不是主因，主因是市场接盘能力和对市场后续走向的悲观，使得买不到限价新房，如果不是着急着住，不会到二手市场去。购房者对二手市场的高价房接盘能力不足，对其后续走向认为是站岗，所以不买。

       这还是我们之前在文章中谈到的，所有来武汉买房的人，一定要深入调研这座城市的基本面，接盘能力，接盘人群画像，不可在行情期随意妄言武汉房价，尤其光谷，还有人看好此轮光谷东到5，到目前来看，4已经彻底丧失希望，只能等下一轮了。

       武汉又进入了只能买限价新房和二手笋盘的阶段了，切不可随意买房！

2.武汉二手市场因为信贷再次降温

       目前二手房贷款，非政策性的停贷，这个跟很多自媒体说的性质完全不一样，停贷指的是就算银行有钱有额度，政策上规定，不允许给二手房办理按揭，我们到目前，没有看到任何银行出具了官方的政策性文件，二手房按揭的困难来自于哪里呢

银行没有额度了

       银行目前还是可以给你审批的，但是放款需要排队，因为额度有限，据知情者透露，目前各大银行放款额度已经见底，而且二手房按揭的比例会下降，重点把款放到新房上，总体新房和二手的总额度，也砍了接近一半。

       很多人见到这个，就是停贷，这是没见过世面，你进楼市你了解楼市还是太晚了一些，早在2017年下半年，也是这样的情况，可能情况还更加糟糕。

放款放了八个月的按揭

       那个时候是有过之而无不及，放款放半年，是常有的事情，因为放款慢，还去某行湖北总行去闹了一下的，相比于现在3-4个月，小巫见大巫。这个事情总的原因就是

  没额度，总额度砍了，二手房额度比例低了，下半年银行常规缺额度。多种因素导致的，并不是买二手房不能贷款了，当然，银行也会因为这些原因，提高审批门槛，放优质客户款，放无风险款，直接导致看起来审批难度加大。

3.二手房的流动性问题是二线城市最大的问题

       你在武汉重庆买个房子，然后投资目的，平时还是喜滋滋的，看着自媒体发布的各种利好，什么地铁通了，商业好了，又有什么产业了，看挂牌价格涨涨涨，那叫一个爽啊。

       当你有一天需要卖房的时候，你可能就不会太爽了。尤其是你想在两个月之内卖出去，以市场价卖出去的时候，你就会发现问题了。最大的问题是供需不平衡，市场上根本没有那么多的购房者，甚至来看房的人都很少。

       一方面是二线城市普遍来说，二手库存量大，基本成都，重庆，武汉这样的城市，常年维持在10w+套，天量库存，让二手市场很难获得很好的流动性，想卖房，购房者可替代方案太多，导致卖房难。

       另一方面二线城市接盘侠的接盘能力确实弱一些，不管是购房需求，还是购房能力上，都要差很多。就拿今年武汉行情最好的光谷来说，光谷东朗诗里程一直都是流量盘，成交量还可以。但是除了去年年底，低价房源好卖，过了过年，就都很难卖出去了。这还是总价低单价不高的情况下。目前光谷东的卖房周期市场价的情况下都是半年，你说青山，四新，白沙洲，后湖得多久，不少挂牌2年的房子，价格一分没动，还是卖不出去，看房的人都很少。

       再一方面，二线城市传统中介，已经知道新房好卖，而且佣金好拿。你买二手房，又要带看，又要谈判，签合同，还要办贷款，有时候还有违约纠纷，还要去带过户，面签，还要去收房，最后购房者还要砍你的中介费。带看新房，自然有人帮你吹配套之类，期房都可以吹上天，反正也看不到，容易成交，客户交了定金，你就没事了。所以现在的二手房中介很喜欢带看新房，这样又流失了很多的客户。

       所以，二线城市买房，还是应该买到市场痛点，买市场硬通货，比如说，流动性就会大一些。买一般的房子，你只能期待买到笋盘，笋盘进笋盘出，才是出路。所以二线城市买房，对选筹要求其实更高。

4.卖出价格到底怎么估值

       至于那些买贵安新区，南宁的朋友，这样的事情你可能没有经历过，市场上都在说涨，新房你是5000买的，现在开盘8000了，自己在算自己赚了多少钱。可是等你卖的时候，你就知道其中水分了，没有二手市场，新房就是迷雾。即便是有二手市场，你们看看这些城市二手市场的活跃程度，就可以知道了。

       对于一个10万套存量市场的城市来说

       贝壳平均每天成交150到200或者往上，行情就还可以，卖出价格应该还能比市场价涨一点，周期也会比较短，150-200且量在缩，此时一定要趁机卖出，不可恋战，赚最后一颗铜板。

       贝壳平均每天成交100-150左右，差不多就是横盘水平，你卖出价格可以接近市场价，周期会在半年以内。

       贝壳平均每天成交在100左右，横盘下行水平，你卖出此时就要让价了，不然很难卖出，市场价周期可能到一年。

       贝壳平均每天成交在100以下，绝对的下行水平，卖出就要割肉，除非你坚持，但是越坚持越卖不出，挂着也没用，市场价周期可能需要1-2年。

       当前很多城市贝壳每天成交量在50左右，这简直就相当于整个二手市场属于锁仓水平，没有任何流动性可言，你挂个市场价，绝对是卖不出去的。

       何况很多城市二手存量市场不止10万套。

       很多一线的博主，根本不了解二线的情况，因为根本就没经历过，你们问他市场价卖不出去怎么办，他也不知道啊，因为在一线城市，很少遇到这样的情况啊，他大概率会用一线城市的逻辑跟你讲，等下一个周期，现在坚持一下。

       可是一线的博主又不知道，即便是等到下一个周期，如果没有做好选筹，整个城市95%的房子，在两个周期之间的成本，即便是加上等来的周期的涨幅，也是不赚钱的。 

       所以坚持是白坚持的。

       再一次告诉我们，二线城市买房，慎重选筹，选筹大于一切，乱买不如不买。

       何况是弱二线的贵阳和南宁，城市选错了，方向就错了，即便是你在这些城市优化选筹，你上了一条破船上的一个好房间，有啥用啊？