容积率是什么意思呢?

我们在看房的时候，经常会听到销售说：“我们小区的容积率是1.8“，那么，容积率是什么意思呢?

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

例如，某地块面积是1万方, 允许修建的总建筑面积为2万方, 则该地块容积率为20000/10000=2。

对购房者而言，容积率是影响住房舒适度的参考指标之一。一般来说，根据住宅产品形态的不同，容积率也会有所不同：

关于容积率的误区

很多人认为：容积率越大，小区建筑越密，居住体验越差。但其实，这是把容积率与建筑密度混为一谈，二者不是一个概念。

建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

在容积率相同的小区，建筑密度越小，环境越开阔，反之亦然。

比如一块地占地面积1万方，容积率为2，总建筑面积是2万㎡，开发商若只建两幢25层的高层，两梯四户、且户型建筑面积均为100㎡，因为只有两幢楼，所以建筑密度是较低的。

若要建成建筑面积400㎡的独栋别墅，需要建50幢，建筑密度则是比较高的。

所以，即便在容积率相同的小区里，舒适度也可能天差地别。

容积率意味着什么?

一般而言，容积率越大，建筑面积越多，户数也会增多，抢占小区公共资源的人也就越多，居住体验会比较差。

但是容积率过低，小区人数较少，吸引到的商业配套也比较少，生活氛围就相对弱一些，分摊到个人头上的物业费也会增多。

对于一座城市而言，如果地块容积率不合理，比如都超高一些 , 加起来就可能会突破整片地区或整个城市合理的 “ 环境容量 ” , 从而带来明显的或潜在的城市 “ 病害 ” 。最直接的影响，往往是人口密度增高 , 交通流量增大，超过通道的容纳能力。

而过低的容积率是一种对土地资源的利用不充分。且由于容积率过低，要新增住宅，城市只能不断向外扩张，这会导致城市的交通成本增加。

上海的容积率标准

上海作为一个商业高度发达的城市，容积率一直处于被严控的状态。在2016年修订的《上海市控制性详细规划技术准则》中，我们可以看到，政府对住宅容积率基本控制在2.5以内。

通过横向的对比，我们也会发现，上海住宅小区的平均容积率，在一二线热门城市中是最低的。

这张图表所用的是土地出让时间，小区交付时已经是2017年，大体能体现各个城市居民近些年的居住条件。

当下，我们还应注意些什么?

当下，上海的新房市场上，最常见的产品形态是高层+别墅的组合状态，也就是：“高低配”的形态。

因为从产品形态上来说，高层、小高层、洋房、别墅的容积率是递减的，但是售价却是递增的，也就是说，越低密，售价越高。所以，对于开发商来说，“高低配”可以在保证容积率不变的前提下，实现货值最大化。

但这种“高低配”的现象，容易造成小区高层的局部容积率过高，比如，一个小区的容积率是2.0，但实际上高层局部容积率达到了3.0，别墅区只有1.0。这就导致高层的居住体验会比较差，所以，当下，这一点也是值得被关注的。

最后，我们希望您能买到一套住得舒心的房子。

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