“70年来所未有”修改土地管理法、城市房地产管理法

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕，会议通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。

这意味，中国的土地制度发生重大变化。从实际影响看，堪称“70年来所未有”。

1、破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍;

2、改革了土地征收制度;

3、完善了农村宅基地制度;

4、为“多规合一”改革预留了法律空间;

5、将基本农田提升为永久基本农田;

6、合理划分中央和地方土地审批权;

7、土地督察制度正式入法。

一是第一次对土地征收的公共利益进行明确界定。

确定只有因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。缩小了土地征收的范围，防止随意、盲目占用农民的土地利益。

二是增加征地补偿，保障了被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障;完善土地征收程序，原来的批后公告改为了批前公告。

批前公告意思是政府在征地之前要和农民协商，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

还改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。

另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。

最后，新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。农村集体建设用地入市是最大的亮点。

新法规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

什么是农村集体建设用地?

主要是指用于非农生产的用地，分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

那么之前这些地如果要入市交易，比如卖给开发商盖房子，是要先经过征收变成国家所有，然后再入市交易，那么新的改革之后呢，这些农村集体建设用地如果要作为工业或者商业用地入市的话，就可以不经过地方政府征收，直接与单位或个人交易了。

为什么要出这样的新政呢?

大家都知道土地红利的重要性吧?

举个例子，同样拥有土地，我的地在农村，我只能靠这片地种庄稼，而你的地在城郊，可以自己盖楼房出租出去或者租给开发商搞开发，种地的收入肯定不如卖房子收租子。

“提振内需”的关键就是要让农民有钱、有更高的消费能力。让农民分享土地红利，就是一个让农民变有钱的好办法。

而且农村土地直接入市的方式，还可以给城市提供低成本住房，缓解大城市的房价上涨压力，让更多城市居民也享受到福利。

这次改变带来的影响，堪称“70年来前所未有”。为什么这么说呢?

1.首先，肯定是农民受益了，新政的好多方面都体现了这点。

①在征地环节，明确界定了土地征收的公共利益，这样有利于保护农民利益。

②在征地补偿方面，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物3项补偿的基础上，又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，征收补偿更全面，农民获得更多保障。

③进城落户农民，可以保留宅基地。国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。就是农民变城市居民之后也可以享受到“土地红利”。

④集体经营性建设用地直接入市，能够发挥工业或者商业等经营性用途，从而为农民增加财产性收入。

之前农村集体要先把土地“卖给”政府，政府再招、拍、挂给企业和个人。在这个过程中，政府获得了差价。现在直接入市，没有中间商赚差价，卖家(农村集体)可以收到更多钱，买家(土地使用者)可以省很多钱。卖家、买家都获益，农民也可以获得更多的分红。

当然，获利的多少，跟土地的位置有密切关系。如果你是北、上等核心城市的城中村农民，那么你获得的红利是最多的、郊区的就差点、远郊区的就更差。一般来说，省会城市及其郊区的农民，获益大于地级市，而地级市大于县级市、县城。

2.其次是对租房市场的影响极大。

之前土地供给不足，所以才造成了楼市房价极高，供需矛盾紧张，而与此同时，农村却又有大量土地无法入市。

目前城市的房价太高，土地太贵，全国的集体建设用地的面积约为4200万亩，让集体建设用地纳入到市场的流转体系中，市场机制会发生作用。

比如一线城市如果还是觉得土地不够，开发商肯定会大量买进这种低成本的集体建设用地，兴建各种非住宅项目。

而且只要引入开发商，建成租赁住房，往外出租，可以取得至少5-8%的租金回报率，这对于土地的拥有者可以说也是一笔永续的收入，他们只需要拿出土地，无需再投入资金。

目前全国已经有18个城市，准备利用集体建设用地建设租赁住房试点，有利于大大增加租赁住房的供给，而供给增加，肯定有利于平抑城市房租。

即便在北京上海，农村集体建设用地也有不少，未来这些地方，可能都会变成长租房，至少会拉低周边的租金水平。

在一线城市，农地直接入市的房子，可能是商品房成本的四五分之一。依托这样的房产，搞长租公寓，就可能盈利，也可以长期提供低于市场价格的房租。这对于平抑房价，有积极作用。

比如，北京的大兴这个全国首例发布公告宣布集体建设用地入市的地区。北京大兴区瀛海镇3宗集体建设用地出让并将建设共有产权住房。

从公告看到，这个项目总用地面积4.7万平方米，其中建设用地面积4.1万平米，用地性质为绿隔产业用地，将建设共有产权房，将为北京大兴提供4000套房源。

售价仅为29000元/平米，还是带装修。这个价格相比于周边商品房项目，至少便宜一半以上。

当然，29000买的不是全部产权，只是一部分产权，按照北京市共有产权住房的规定，50%是个人产权份额比例的保底线。这是针对财力有限的刚需一族，推出的一类房子。

③对住宅有哪些影响?

农村集体建设用地可转让也是有限制的，只能用于工业，商业用途，也就是说顶多盖厂房，办公楼和租赁住房、共有产权，却不能直接盖商品房住宅。所以，对于房价，有可能会分散购房需求，平抑房价。

因为这次改革主要针对的是商业和工业用地，而非住宅的这个原因。所以大家目前关心的小产权房有没有可能转正的问题，我也明确告知，不能。

集体土地不经过“政府征收”，直接建成房子，而且不是农民自用。这种房子，我们之前称为“小产权房”。小产权房可以转为租赁，但是不会获得商品房产权证的。

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