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二手房房东不肯迁出户口?或将索赔高额违约金结合我们的分析:2019年,随着房地产行业基本面的下行,我们预计按揭贷款首付比例要求可能差别化下行。而这种下行,可能将以更深度的差别化来体现。
按揭贷款首付比例从逆周期调节到因城施策
2010-2017年,中国住房市场杠杆率平均为40%左右。2018年三季度18城市80%二手房购房者需要贷款。目前我国首付比例逐渐从全国“一刀切”走向因城施策。整体看,调控大城市首付比例高,不受调控小城市首付比例低。按揭政策的差异化主要依赖:按揭利率;首套房认定标准;首套房首付比例。目前看,按揭利率已经开始见顶回落。
从国际经验看,我国按揭贷款首付比例较高
从欧盟的监管情况看,LTV为70%-100%,首付比例为0-30%。美国2018年10月按揭数据显示,平均LTV为82%,平均首付为18%。根据我们保守测算,我国的平均LTV为58.6%。
房地产基本面向下确认
商品房销售面积单月增速连续三月为负,且降幅扩大。至2019年春节,大城市真实房价还有进一步下行压力,新房市场销售压力还将持续存在,其中小城市降幅可能更明显。单月看土地购置面积增速已经连续三个月下滑。房地产开发投资增长长期不可持续,中期韧性仍然能够保持。
改革的方向:更深度差别化的住房信贷政策
有逆周期宏观审慎决策的需要,而无刺激炒房的可能。我们认为在首套和二套之上,再叠加对于不同居民家庭住房需求保障急迫性的甄别,以更深度差别化的住房信贷手段,来保障一部分应保障家庭的住房信贷需求,会是一种新的政策思路。无论具体方式如何,我们认为2019年按揭贷款首付比例平均要求将迎来下行。而这种下行,可能以更深度的差别化来体现。
风险因素:
政策力度低于预期,行业基本面又快速下行的风险。
责任编辑: wuhanadmin
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