楼市新变化：空置税横空出世？

为了进一步调控我国的房地产市场，政府也是纷纷推出相关的房地产措施。今天以来，在税务这个方面，也是颇具用心。除了房产税，空置税也是即将推出的一种税种。

根据权威数据统计，2017年，我国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村房屋空置率也达到了14%。而同年美国的出租空置率只有7%，自住房空置率已经降到了只剩1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。

虽然炒房是房价上涨的主要原因，但需要注意的是，房价的飙高还是多方面因素共同作用的结果。例如，我国的货币政策长期保持着量化宽松的状态，我国的经济增长速度也始终维持在稳定平缓的水平，再加上城镇化进程的不断加快，各方面都直接或间接导致我国的房价呈“火箭式上升”态势。不少人见此开始喊话：“房子是用来给居民住的，而不是用来炒的，更不是用来空置的。”

业内专家对此表示，如果真的要利用空置税烫平房地产泡沫，必然会给目前极不稳定的楼市，带来更加致命的一击。

空置税救市，扩大可租房源量

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴再次点名“空置税”，他认为，“征收空置税”已经到了时机。

仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上作出估算：“在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。”

值得一提的是，这已经不是仇保兴第一次呼吁“征收空置税”！

除此之外，原我爱我家副总裁、胡景晖表示，当下租房市场已成绝对的卖方市场，北京约有100万套房子是空着的，可以仿效香港政府出台空置税，如此租金将会应声而跌，租房条件也会获得极大改善。此外，对于住宅租赁类的民生行业，应由“国家队”对头部企业控股。

胡景晖认为，如果出台了空置税，那么市场上空置房源大部分都会投入到租房市场中来，大量的房源供应也将使得房屋租金应声而跌，租房的生活条件也会得到极大的改善。

国内房源空置率究竟有多高？

中国房地产空置率究竟有多大，官方没有给出确切数据，我们只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据：2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

这样的数据已经非常惊人了，按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。众所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房地产的泡沫就越大，投机炒作的氛围就越浓。

2016年初，国内知名财经学者周天勇和他的团队测算出。2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。而任志强则表示，通过相关数据计算发现，绝不可能有5000万套以上的空置房存在。

今年3月份，国家电网公布了空置率的调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。不过也有人指出，农村房屋空置率与小城市房屋的空置率仅多0.1个百分点，就无法解释当前小城市房价被爆炒，房价都要过万的现象。

面对，中国住房空置率比日本还高问题。专家们认为，目前中国城镇化率只有56%，离发达国家的85%还有一定的距离，只要农村人口都到中小城市来落户，中小城市的空置率高的问题就能得到解决。

但是，我们认为要城镇人口能够进入中小城市安居落户，既要有相对应的社会保障体系要跟进，还要他们有能力买得起房子，现在中小城市房价已过万了，就连当地人都买不起，外来人口肯定没有这么强大的购买力。

关于中国房地产空置率有多少的问题，我们觉得随着大中小各城市房价被轮番炒了一遍后，从租售比来看，房地产已没有了投资的价值。目前，投机性购房需求比例也是很高的，这就导致了近年来，我国各热点城市住宅空置率在一起攀升过程中。

所以，多数城市的住宅空置率应该达到了20-30%区域，不太可能低于20以下。也正是如此，我们一直听媒体报道的，各地涌现出不少拥有几十套甚至上百万房产的房叔、房姐、房嫂、房妹等囤房者来。

那么，国内房地产空置率高于日本说明了什么呢？首先，如果中国各城市房地产的空置率超过15%至20%区间，这就意味着，大量房源掌握在少数炒房者手中，多数人要么买不起房，要么做了房奴。

而现在若任由炒房者发展下去，当投机炒房者大规模辙离，系统性的金融危机或将不可避免。现在连官方都承认，房地产市场积累了一些风险，近期乱象丛生，目前在行政措施已经不能根治这些乱像，所以必须加快房地产调控力度，同时建立健全长效机制，严防房地产金融风险的发生。

最后，问题来了，空置税对中国来说是否真能抑制炒房，化解泡沫呢？

一、▏征一手房还是二手房的税？

香港的空置税只面向一手房征收，也就是开发商房子竣工后不卖捂着，要征空置税，二手房是不包括在内的。捂着房子不卖在内地几乎不存在，大家都在追求高周转，恨不得挖地基的时候就卖完，哪还会等到竣工后捂着不卖的。

凡是到了现房还没卖的，那肯定是卖不掉。

如果针对二手房征空置税，那么问题来了，如何判断房屋是不是空置？如果是看租房合同，作假太简单了，为了限购假离婚的都那么多，作个假租赁有难度吗。

如果是查水表，这里面争议就大了，特殊情况也太多了，我外出打工家里房子空着征不征？老人跟孩子住了自己房子空着征不征？我房子租出去了，但租客不用，征不征？

二、▏租房客户可能因此吃亏？

要征空置税，出租的合同势必经过官方备案，按照国家税法，凡是出租都必须交税。以前租房几乎都是不交税的，因为合同政府也不管，但如果今后租房合同都要政府备案，则租房税势必要交，这个钱谁来出？

我想大概率会加到租金里。

我房子出租要交租赁税，房子不租要交空置税，怎么玩都要交税嘛。

房东交的税多了，房租能不涨么？

三、▏空置税就能控制房价吗？

很多人对高房价都有怨气，凡是对房产征税的，都积极支持，希望通过税收手段把房东手上的房子逼出来，挥泪大甩卖。但现实往往难以如愿，房价高的根源并不是税太少，而是太多，最大的一笔税是土地使用税，也就是70年产权的土地款。

宁波有不少地块土地价格达到20000元/平以上（楼面价），房价里仅仅土地成本就超过了20000元，再加上建设、营销、资金成本，房价又如何能便宜得了？我们可以看到，一旦政府限价或者房价涨不动了，很多土地就流拍了。

如果土地价格定得低一点，这些土地怎么会流拍？

任何税收，都是从老百姓口袋里掏钱，名目越多，掏得就越多。所以对于任何名义的征税，无论看起来多么正当多么冠冕堂皇，老百姓都应该保持警惕。不要搞到后面房价没降下来，每年还要多缴一笔税，连房租都涨上去了。

本文综合自房产老司机、口袋理财、金融深度。