万科：赢得2018“开门红”，能否再次成为房产“一哥”

万科集团(02202-HK)自1988年进入房地产行业，经过30年的发展，成为国内领先的房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。截至到目前万科集团实现房地产业务结算面积165.1万平方米，房地产业务营业收入218亿元。目前已经进入新加坡、伦敦、旧金山、纽约等多个海外市场，参与数十个房地产开发项目。

一季度首局，营收、净利润双丰收

万科本周三(4月25日)公布2018年一季报。2018年首季度万科实现营业收入303.44亿元(人民币，下同)，同比增长68.03%;实现净利润8.95亿元，同比增长28.68%;营业收入和净利润呈现出双增长的态势。

根据财报显示，万科一季度净利润增长幅度低于营业收入增长幅度。公司方面回应称，主要是由于当期联营、合营公司的项目结算较少，且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值，体现为投资亏损;另一方面，是由于融资规模扩大，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，因此导致净利润增幅低于营业收入增幅。

自2018年以来，国家对房地产市场调控不断升级，全国范围内商品房销售增速持续放缓。根据国家统计局数据显示，2018年第一季度全国商品房销售面积仅3.01亿平方米，销售金额达2.56万亿元，同比增长3.6%和10.4%。

万科一季度实现销售面积1048.2万平方米，同比增长6.1%;合同销售金额1542.6亿元，同比增长2.7%。除此之外，截至到一季度末，公司尚有3563.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额增至4944.9亿元，较2017年底相比，分别增长20.3%和19.3%。

连续两年错失房产“一哥”

根据一季度财报可以看出，截至一季度末万科持有货币资金947.8亿元。万科在持续加强住宅开发和物业服务固有优势的同时，也逐步将租赁住宅纳入自己的核心业务，不断拓展包括商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、养老、教育等业务。

然而，房企市场也在由过去万科“一超多强”的时代也慢慢转变成万科、恒大、碧桂园三强鼎立的格局。虽然，万科在经营业绩和发展战略上保持着一贯的王者风范，持续稳定的发展。但在土地储备方面，万科土储仅为恒大的一半，约1.1亿平方米，三家企业中土地储备最少，而作为地产企业，土地是其成长资本，也是房企之间战略分化的体现。目前来看，万科发展很容易受到土地储备不足的牵制。

在销售业绩方面，万科2017年完成5298.8亿元销售合同，被碧桂园甩开200多亿元，房企销售业绩第二，已经连续两年无缘规模榜首的宝座。在一个行业分化、创新不断的时代，优秀房企把握市场结构，万科也要交出房企“一哥”的“龙椅”。

“宝万大战”又将何去何从

根据深交所4月24日披露的消息，华泰证券股份有限公司深圳益田路证券营业部卖出6346.59万股，成交金额为18.7亿元。这是继宝能系的钜盛华减持8972.45万股万科A后，再一次出现大宗交易。根据宝能资产管理计划明细可以推断，宝能或已清仓广钜2号，这也是市场推断的宝能第二次清空资管计划。

关于“宝万之战”由来已久，早在2015年，宝能通过一系列举牌行为，在短短一个月的时间内斥资百万，超过华润成为万科第一大股东，宝能系持股15.04%。华润不甘示弱，紧接着耗资4.97亿，增持0.4%万科股份，重新夺回第一大股东的位置。宝能则继续予以还击，再度斥资35亿元，持股万科20.008%，稳坐万科第一大股东。

尽管“宝万之争”开幕，2015年万科合约销售业绩仍是第一，但“世事难料”，2016年恒大合约销售超越万科，位居房企冠军;2017年，万科被碧桂园甩开200多亿。

万科也曾在财报中坦言，万科、宝能的股权斗争是导致万科业绩下滑的一个重要原因。万科曾在2016年财报中指出，受股权时间的影响，公司的经营管理短期内面临大量的不确定性，导致股价大幅波动，部分客户、供应商、合伙人、广大投资者对万科产生了诸多怀疑。宝能此次减持万科，这让持续已久的宝万之战渐渐落下帷幕。与轰轰烈烈的开场相比，宝能的离开显得格外低调。

著名财经专家顾问江瀚表示：“按照万科2014年6月更新的公司章程，持有公司发行在外30%及以上股份的即为控股股东。目前万科第一大股东深铁持有万科29.38%的股份，未达到30%的最低要求，所以其仍不是万科的控股股东。因此严格意义上来说，万科股权结构依然分散。”

此时，无论万科企业本身还是第一大股东深铁，都需要考虑未来宝能离开过后对万科股权结构的调整，以防“宝万之争”的历史重演。