18年或品牌项目普涨 刚需盘挣扎求生

上周五，中国人民银行发布了《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》。从17年的房地产相关数据来看，拿地融资成本提高或将促使小型房企离场;保障型住房贷款增加，中低端刚需人群或将迎来更多福音;个人房贷增幅同比下降14.5%，紧缩政策已经显现无疑，18年或将迎来品牌项目普涨，刚需盘挣扎求生的局面。

从央行的数据来看，房地产贷款总额增长20.9%，虽然增幅下降了6.1%，但总量仍然达到了32.2万亿的高位，整体增幅较2016年少增了1087亿，虽然少增的幅度不大，但是开发贷、个人住房贷款差别较大。

2017年房产开发贷款余额7万亿，增长了21.7%，增长比扩大了9.5%，其中保障性住房开发贷余额达到了3.3万亿。虽然17年开发贷没有像16年一般“保障性住房开发贷款增量占同期房产开发款增量的113.5%”一样夸张，但是也占据了很大一部分增量，保障性住房开发贷占开发贷总量的百分比也从16年的44.52%增加到47.14%。这对于期望政府廉租房、公租房、棚户区改造安置房等保障型住房的中低收入人群来说绝对是个好消息，但是对于数量较多的刚需项目来说就很难讲了。有政府背书的租期稳定的廉租房或是公租房与低品质的刚需盘之间，前者还是有相当吸引力的。

2017年地产开发贷余额仅有1.3万亿，不仅没有增长，反而下降了8%，降幅比16年扩大了3.1%个百分点。这与开发贷的大幅增长是截然不同的，也是地产开发贷15年以来的连续下降。这与当年地产“黄金期”弄来批文就能贷款的年代可谓天上地下。连续数年的地产开发贷收紧，要求开发企业更多的依靠自有资金来完成拿地，这对于实力弱小的小型房企来说可谓釜底抽薪。如此很可能造成众多小型房企离场，尤其是以刚需项目为主，销售状况不佳的二三线城市小房企。

老赵认为地产开发贷的收紧与房产开发贷的宽松还可能引起的现象就是加快房企储备土地的周转。虽然从中央到地方有种种政策限制房企拿地之后的空置期，但各地情况不同，并不能完全避免这一现象。金融杠杆是否可以刺激房企释放其土地“储备”，我们可以拭目以待。房产开发贷的宽松可以明显降低开发商在楼盘建设过程中的资金压力，有利于开发商更快的完成项目的建设、销售、交付，对于资金回流也是有所好处的。通过根源的土地来控制下游的楼市，虽然见效较慢，但更加的平稳与长效。

2017年个人住房贷款增速降幅加大。到2017年12月底，个人住房贷款余额21.9万亿，同比增长22.2%(老赵查询了16年的数据，16年12月时个人住房贷款余额19.14万亿，老赵也不知道这22.2%的增幅是怎么算的)虽然增幅依然巨大，但是增速却低了14.5%。这与17年开始的金融紧缩政策是相符的，2018年初已经有多地、多家银行贷款部门表示将延续17年底的贷款审批谨慎政策，而非往年一般的宽松审批政策。

如此一来，个人信用状况良好且收入较高的阶层在贷款审批额度与速度上均有较大优势，这部分人群的购房意愿可以得到较好的满足。而收入较低的刚需人群可能需要等待2-3个月才有可能获得贷款，在贷款额度与利率上还可能面临更苛刻的政策。总之，个人住房贷款紧缩对富人阶层影响较小而对刚需阶层影响较大。换到楼市上可能就是中高端项目尤其是大品牌项目仍然好卖，低端刚需盘却要苦苦挣扎。刚需人群能看到更多政策性保障住房的阳光，小型房企的冬天可能更加漫长