马光远：房价转折点是否到来？

土地供给的充足，完全是由于中国寡头垄断的土地供给制度招致的人爲的充足，在缺乏竞争的状况下，高层对中央政府施压，无疑是处理成绩的一种方法。

假如是出于投资的需求，如今出手和政策停止博弈就是刀口舔血，往年是最不适合投资房地产的一年。

目前的政策赌气的成分更大，深谋远虑的颜色分明，一定会晤效，但对市场和预期的损伤也是难以估量的。

从目前的态势看，恐怕没有人否认当下的房地产调控是名副其实的史上最严的调控。和过来的历次调控相比，这次调控有如下几个鲜明的特点：

其一，范围之广史无前例，从一线城市到全国贫穷县;其二，手腕之多史无前例，限购、限贷、限价、限离、限卖;其三，政策目的不同于以往：过来的每一次调控政策目的都是抑制房价过快下跌，这次的目的则是抑制房地产泡沫;其四，力度之大史无前例，不只仅是政策自身的严峻水平，更表现在详细执行层面，严厉调控和政治正确简直可以划等号;最初，政策导向不同于以往，不时释放房价不能再涨的信号。

这次调控，有三个措施非同小可。

一是限卖。据不完全统计，差不多有17个左右的城市出台了限制卖出的措施。有些是要求新购住房在获得产权证之后满2年才可以上市买卖，有些则要求新购住房3年内制止买卖，有些是要求企业购置的住房满3年才可以买卖。限制新购置的住房在一定年限内不准买卖，这个措施的针对性很分明，就是投资性购房。关于政策不时变化、房价处在一个十分奇妙周期的房地产而言，这种措施的严峻水平是超乎想象的。等于扼杀了整个市场的活动性，对将来房地产市场影响之大，我们在下半年很快就会看到。由于制止买卖这种措施，虽然针对的是投资性买卖，但假如房地产市场的活动性中止，整个市场的预期就会逆转。

二是强化土地供给。过来一年，热点城市房价疯涨的关键是土地供给不够，这外面不扫除一些城市搞“土地饥饿营销”，招致对将来市场预期的恐慌，减速房价在短期内呈现恐慌性下跌。笔者在上篇文章中提到过，高层在土地供给上开端对中央施加压力。4月6日，住建部和疆土资源部结合签发的《关于增强近期住房及用地供给管理和调控有关任务的告诉》就明白规则，合理布置住宅用地供给，对住房供求矛盾突出、房价下跌压力大的城市要合理添加住宅用地特别是普通商品住房用地供给规模，去库存义务重的城市要增加以致暂停住宅用地供给。《告诉》要求各地依据库存消化周期，适时调整住宅用地供给规模、构造和时序，抵消化周期在36个月以上的，应中止供地;18-36个月的，要增加供地;6-12个月的，要添加供地;6个月以下的，不只要明显添加供地，还要放慢供地节拍。关于放慢供地的要求，北京在4月7日率先回应，拿出了一个5年内提供6000公顷住宅用地，至多可以构成150万套供给的供地方案。

我在过来的文章中不断在强调一个观念：中国任何一个城市都不短少土地，即便在公认的土地的北京四环以里，依然可以发掘出足够人寓居的土地。土地供给的充足，完全是由于中国寡头垄断的土地供给制度招致的人爲的充足，在缺乏竞争的状况下，高层对中央政府施压，无疑是处理成绩的一种方法。置信其他热点城市会跟着北京的步伐，重新调整土地供给方案。

三是间接限制信贷。去年，房贷在新增存款中的比重临时维持在高位，甚至在一般月份超越了100%，去年房贷在新增存款中的比重超越了44%，创下历史新高。但这种情况往年一定会改动。之前，央行下发的《做好信贷政策任务的意见》明白要求：人民银行各分支机构要增强对商业银行窗口指点，催促其优化信贷构造，合理控制房贷比和增速，无效防控信贷风险。信贷是房地产市场兴衰的命脉，假如真的经过窗口指点，控制信贷，房地产的好日子根本就到头了。

在政治正确的逻辑下，没有任何市场是不听话的。

关于一个从土地到买卖各个环节都深受政府政策影响的房地产市场更是如此。所以，每一次的调控其实对市场的影响都很大。所以，关于调控之后房价的走势，我不断强调“房地产的天变了”，至多就往年而言，房地产市场的调整势在必行。没有任何市场可以扛得住目前如此严峻的打压态势。在这种状况下，其实可以一定地讲，房价的转机点其实曾经到来。我在最近不断劝诫大家不必焦虑，假如是出于投资的需求，如今出手和政策停止博弈就是刀口舔血，往年是最不适合投资房地产的一年。

但是，我也不赞同就此判别房价临时的转机点曾经到来。有三个缘由：其一，房地产政策总在变化，市场疯狂的时分打压，市场一旦堕入冷冻，立刻出手安慰，这个轮回还没有完毕。本次对地产调控也不会例外;其二，本次政策最大的成绩不是不严峻，而是过度严峻。过度严峻，深谋远虑的政策历来没有继续性。而且，我十分担忧，用如此严峻的手腕，损伤房地产市场的根基，真的招致房价暴涨，极有能够重蹈2015年股灾的覆辙;其三，即便没有调控，房价曾经到了高位，在阅历疯狂的一年之后，市场自然的调整也会到来。

最初我想说的是，我对目前的房地产政策以及管理房地产泡沫的做法并不认同。我们缺乏对泡沫的敬畏，管理房地产泡沫需求耐烦、需求艺术、需求真正的长效举措。目前的政策赌气的成分更大，深谋远虑的颜色分明，调控一定会晤效，但对市场和预期的损伤也是难以估量的。泡沫是一种灾难，但强行刺破泡沫能够是更大的灾难。