认房认贷还认离 房价能降下来吗？

从国际经历看，随着45岁以上中老年人口占比上升，房地产消费会遭遇历史性拐点。但是结合中国实践状况，还需求思索到活动人口的变化及货币政策，这不只招致房地产业昌盛，而且还会对区域板块的房价带来影响。

过来一周，广州、北京、郑州等地都发布了楼市调控新政，昔日，北京调控再收紧，关于离婚一年以内的房贷请求人，按二套房信贷政策执行。网友调侃道：认房认贷还认离。

这新一轮限购加码能否调控房价?从全国之前的数次调控状况看来，限购起到的调控效果恐怕无限。

中国的房地产市场已继续了17年的昌盛，但也是从片面昌盛过度到部分昌盛，其中也阅历了大涨和小涨。纵观全局来看，房价阅历了从人口驱动到资金驱动两个阶段。

三次房价涨幅高点

中国房地产的次要数据是2000年及当前开端有的，房地产开发投资增速有过三次高点，一16年，超越双位数的增长。

在2000-2010这10年间，也是房价涨幅最大的10年，全国均匀房价下跌4倍左右。存款利率从2.25%进步到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。但从货币政策的小气向看，这10年仍是收紧的。但货币政策的不时收紧却未能阻止房价的飙升，故2000-2011年房价走势次要表现爲人口景象而不是货币景象。

经过人口普查数据可知，休息年龄人口的峰值呈现在2010年，居民对房地产的需求不外乎是寓居(或改善性寓居)和投资这两大需求。拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄构造有关，二是与人口活动有关。从美国和日本的案例看，购房与购车的主力人群的年龄段一样，都是25-44岁。

察看美国和日本房地产市场，发现周期与人口构造亲密相关。25-44岁是房地产消费的顶峰期，而在45岁当前房地产消费占比会继续下降。日本则是到了1980年代呈现人口老龄化，其中25-34岁年龄段的人口数量在不时下降，从1981年的1995万，降至1991年呈现了房地产泡沫的幻灭。

依据中国指数研讨院的调查后果，房地产在美国属于典型的年老型消费品，25-34岁年老人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。

中国由于方案生育的施行，人口红利的拐点曾经呈现，15-64岁休息年龄人口占总人口比重的2013年这一占比曾经降至72.8%。估计到2020年这一占比将会降至70%以下。

而25-44岁青年人下降。从美日等国的经历看，随同着25-44岁人口总数见顶，地产消费也会呈现拐点，可见我国人口年龄构造曾经在2010年就收回了变衰信号。

故从国际经历看，随着45岁以上中老年人口占比的上升，房地产消费会遭遇历史性拐点。但是结合中国的实践状况来看，人口年龄构造拐点并不意味着房地产行业的拐点降临，还需求思索到影响房地产的另一个重要要素——活动人口的变化。

中国还有20年城市化进程

由于国度统计局只在近些年才发布活动人口数据，只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口活动状况。从发布的数据看，20对应添加了800万左右的非农休息力。

但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只添加0.4%，接近于零增长。而且，活动人口数量也净增加560多万。这阐明2010年不只是休息人口年龄的峰值年份，也是人口活动量的一个峰值年份。

人口活动的减速，不只招致房地产业昌盛，而且还对区域板块的房价带来影响，由于人口迁移就是城镇化的进程。

假如说2010年之前全国的房地产市场走了一轮片面普涨的大牛市的话，那麼2011年当前只能说是构造性牛市了。由于随着活动人口增速的下降，房价受资金面的影响开端上升。

因而，2011年当前房价更多表现爲货币景象，中国经济增长自2009年之后，狭义货币M2的规模超凡增长，超越美日成爲全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今曾经超越2倍。

回忆2010-2015年这5年间官方一年期存款利率和法定预备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率爲2.75%，存准率爲18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，2015年辨别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。

察看一下近两年各地房价的走势，发现北京、上海和深圳的房价涨幅最高，由于这三大城市均是中国的金融中心，2015和2016年A股买卖量超越全球股票买卖量的三分之一，给金融业带来了丰厚的支出，如资产管理、财富管理、自营业务和经纪业务等，这给三大城市的与金融效劳业相关的从业人员带来可观的支出增长。

于此同时，货币政策的宽松趋向也是推高房价的重要力气。中国处于城市化进程之中，将来至多还有20年的城市化进程，这决议了中国房价自身有很强的根底支撑，这一点和美国、日本房地产泡沫幻灭时的状况有基本性差别。

在这种大的背景下，加上越来越宽松的货币政策，作爲资产的住房会遇到很大的向上推力。试想，发行更多货币，货币的购置力一定会下降，如此一来必定会贬值。

限购加码就仿佛中国人都想上北大清华，但是北大清华提供的无限，此时正确的做法是修更多更好的大学，而不是强行把人优秀的考生赶走。所以限购只能暂时抑制购房需求，而难以阻止房价持续下跌。