成见 | 停贷潮里的负资产镜像 日本失去的三十年

One

最近，郑州、武汉、南昌、长沙、太原、西安等城市在内多个项目业主发布停贷告知书引起广泛讨论。观点新媒体获悉，断供项目多为已停工项目，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。

第一枪由江西景德镇恒大珑庭项目业主打响，此后江西、广西、河南、山西等多地业主抱团宣布强制停贷。

一份在网络流传的统计数据显示，截至7月13日，已有近100个烂尾楼项目被宣布强制停贷。这一名单，仍在不断增加。

在告知书中，不少业主认为银行在烂尾项目中负有相应的责任，直指银行违规放贷、未履行资金监管银行义务等行为，具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等。

观点新媒体从中获悉，郑州占据停贷项目半壁江山，涉及最多的开发商，是曾经剑指万亿销售的恒大。

调控、疫情、灾害，可以说的理由很多，不可说的理由也不少。如今，烂尾楼维权越来越多了，问题到底出在哪儿？监管账户的钱在哪儿？

断供的代价，影响的是居民信用，之所以背负着成为失信人的可能也仍作出这个选择，显然是衡量过后的结果。

他们当初为什么还贷？他们如今为什么停贷？

有机构估算，目前违约房企停工面积平均占比20%左右（调研口径数据），违约房企占行业总产能的比例约25%，则目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平米，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断增加。

而潜在受影响银行资产约2万亿。停工5亿平米，按照1万元/平米资产价格测算，对应资产价值5万亿，若都是已售项目，中国居民购房平均首付比例为60%，则对应2万亿按揭贷款。若5亿平米都是在开发项目，评估余额约为1.8万亿左右。按揭贷款与开发贷款无法同时存在，因此影响在2万亿左右。

房价，还会涨吗？都说，房地产繁荣十年后，我们迎来了“黑铁时代”。

Two

房地产的繁荣往往潜藏着危机。

上世纪80年代，那是日本历史上罕见的繁荣光景。

严格来说，从1986年（昭和61年）12月-1991年（平成3年）2月在51个月中，日本发生了资产价格的上涨和繁荣，日本经济连续51个月激增，被称为泡沫经济时期，也被称为昭和·平成泡沫。

每个人都沉浸在泡沫的狂欢中。

即便当时的日本政府推出了消费税，也丝毫没能阻止大众的消费欲望。奢靡到什么程度？做的梦都可能是金色的。那时候的日本，每一个普通人都是富豪，有人形容，每个普通人的日常生活，就是在结束工作后，可以随意给朋友送上一块瑞士金表，晚餐是澳洲龙虾，配上丹麦的生蚝和日本最贵的神户牛肉，饭后开着德国车去银座购买欧洲的奢侈品，最后再去打打高尔夫。

“泡沫经济时代”的日本富豪可以轻易说出：“我们可以买下整个美国的房产地皮，然后再把它们高价租给美国人。”

如今看过于狂妄自大的话，被当时的日本人相信着。

那更是一个投机的盛世年代，日元的坚挺、低利率、抵押贷款和银行的放贷意愿，导致日本房地产和国内股市投机热潮。即便西方投资者认为日方股价已被高估，开始减少风险敞口，但日本泡沫仍在继续扩大。1987年，日本公司的平均市盈率已经高达90倍，其中一些行业和公司的市盈率还要高得多。

与此同时，日本土地价值也直线上升。有数据显示，1989年底东京市中心一平米的办公面积价格至少要3000美元，东京皇宫的地皮比加拿大所有的房地产都值钱。

有个数据，1985-1989年日本股市总资产从242万亿日元飙升至630万亿日元，增值额几乎相当于一年的GDP总额；全国地价上升了84.2%，土地资产增值数量是GDP的3.7倍。

这一时期的日本，让其他国家艳羡不已，所有的欲望，都在肆意释放着。荒唐的景象比比皆是，据说，当时社会名流只需签个名就能拿到巨额贷款。

1989年12月29日，日本股市达到顶峰38915.87点，前一年增长27%。这是一个繁荣时代终结，更是一个萧条时代开始。

病态扭曲的“繁荣盛世”终于还是结束了，疯狂终究有代价，始料未及发生在90年代初。在日本股市、房地产纷纷见顶之后，1990年1月12日，被称为日本股市“最黑暗的一天”，当日股票狂跌70%，后在日本央行开始加息后，仍持续下跌。

机构风险偏好降低，秉持“现金为王”，加上紧缩货币政策带来的流动性紧张，使金融机构间资金拆借困难，流动性危机出现。

房地产市场亦开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，并迅速蔓延，没有成交，没有住户，房地产价格急速下跌，有的只是烂尾空置的房屋和背负沉重房贷的人们。

泡沫破裂后，贷款买房者亏损严重，如山一样的房贷压得让人喘不过气，自以为亿万富翁的日本人瞬间成了负债累累的穷光蛋。

可以说，从80到90年代，我们亲眼见证了一场繁荣的坍塌。

Three

也就是这一次经济泡沫的破裂，令日本很多百万富翁一夜负资产。只涨不跌的神话完结，银行息差倒挂，开发商资不抵债破产，购房者房贷断供。

美国著名的经济学家查尔斯.P.金德伯格认为；房地产泡沫可以理解成房地产的价格在一段连续时间里不断上涨，这种价格上涨导致人们会产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引投资者。

随着价格的不断上涨和投资资本不断增加，房地产的价格远远高于此实体本身的价格，由此导致了房地产泡沫的过度膨胀，后果是预期的逆转，价格的狂跌，就是所谓的泡沫的破裂，本质是不可持续性的。

日本亦如是，彼时烂尾楼频现，即便是繁华地段的资产价格，也在一夜之间急速下跌。从“平成景气”到“平成萧条”，日本或许至今仍未走出这场阴影。

有分析指，如今的日本，已进入“负动产”时代，首要原因便认为日本仍未走出“失去的三十年”，经济几乎不增长，土地、房屋等不动产价格长期低迷。另外便是老龄化和少子化，以及高税收。三重因素叠加，造成了日本的“负资产时代”。

历史，从来都是一本最厚重的教科书。

“历史总是不断地重复”，德国哲学家黑格尔曾说，人类唯一能从历史中吸取的教训就是，人类从来都不会从历史中吸取教训。

2007年次贷危机从美国爆发并迅速波及全球。危机爆发前夕的房地产市场令无数人疯狂，大量金融衍生品产生，金融泡沫加剧。

天欲使人灭亡，必先使人疯狂。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，直接促成房地产泡沫的持续膨胀。

美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期：只要市场低迷，政府一定会救市。然而，当货币政策连续收紧时，房地产泡沫开始破灭，低信用阶层的违约率首先上升，由此引发的违约狂潮开始席卷一切赚钱心切、雄心勃勃的金融机构。

在这场轰轰烈烈的泡沫背后，没有人是赢家，投机者们不得不为自己的疯狂买单，美国资金链断裂，银行破产，国际债务飙升。

2008年，美国和全世界陷入了自1929-1933年大经济危机以来最严重的经济危机，世界经济下滑，失业率上升，社会动荡。

“你永远也不可能真正了解一个人，除非你穿上他的鞋子走来走去，站在他的角度考虑问题。可真当你走他的路时，你连路过都觉得难过，有时候你所看到的并非事实真相，你了解的，不过是浮在水面上的冰山一角。”

《杀死一只知更鸟》里这句话熟耳且经典，没有真正的感同身受，但在历史的轮回中，我们如何才能不穿上那双“鞋子”，踏上那条“路”。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。