被传得神乎其神的公建化外立面， 到底是何物？

近两年，武汉楼市涌起一波公建化外立面的潮流，然而争议也随之而来。

公建化外立面到底是什么东西？为什么有的人赞成有的人反对？今天，通过几个实例详细讲一下这个事情。

什么是公建化外立面？

公建化外立面是指在不改变住宅原有功能的前提下，对处在城市特定区域的住宅外立面，利用公共建筑外立面的做法进行设计与建造（一般采用石材或者玻璃幕墙形式）。目前，武汉很多临街住宅以及滨江楼盘都已经采用了公建化外立面。

二七滨江某公建化外立面

公建化外立面有哪些优点？

1，立面优化，提升城市品位。

传统住宅建筑的立面对阳台、窗洞的处理比较简单，空调机位等也没有进行适当隐藏，因此立面显得杂乱，且孔洞较多，有失大气。住宅立面公建化使用时尚简洁的材质进行统一化设计建造，使立面更加精致细腻，既符合人们的审美需求，也能提升城市品位。

2，经久耐用，提高建筑性能。

传统住宅外立面一般使用涂料或者真石漆，时间久了会发生墙皮脱落现象，而公建化外立面能有效弥补这些不足。

3，节约能源。

公建化外立面有效减少建筑形体系数，减少住宅自身受到外界温差的影响，达到节约能源的目的。

公建化立面住宅有哪些缺点？

1，价格贵，物业费高。

比如全玻璃幕墙的外立面，造价是普通外立面的3倍左右，后期维护费用也比传统你立面要高。这些成本最终都会反应到房价上，以及后期的物业中。

2，风格单一。

公建化外立面强调的是“统一性”，但随之而来的是“多样性”被抹掉，不利于城市建筑文化的延续。

在现实中，并不是说材料越先进，建筑就越有亲和力，比如很多武汉人仍在怀念当年的“老武展”，而对“高大上”的新武展没什么感情。

以上优缺点都是网上普遍流行的观点，更多的存在于专业或者学术讨论的范畴。下面则是“风云武汉”在现实中自己总结出的两个问题。

1，公建化外立面，业主是不能进行任何改造的。

公建化外立面一般是在相关部门的参与下，统一规划、统一验收，个人不能做任何改动。如果个人收房后可以随意改动，那就破坏了这种统一性，公建化也就没有意义了。

比如，规划时如果阳台是未封闭的，那么收房后原则上也是无法封闭的。对于家里有小孩的业主，一般都有封阳台的需求；有些业主为了增加功能区间，也希望封闭阳台。那么这种情况下，如何才能封阳台呢？通常需要由开发商向规划部门提出申请，然后征得2/3以上业主同意，最后按照统一设计、统一材质、统一样式、统一施工、统一监管的原则进行封闭。这几乎是不可能做到的，在现实中，“风云武汉”经常听一些豪宅业主抱怨物业不让封阳台。

2，公建化外立面，如果阳台是封闭的，要按全面积计算房价。

通常，阳台都是按半面积计算房价，但封闭的阳台通常按全面积计算。一个10平方的阳台，如果由于公建化的要求而封闭，那么购房者将额外承担5个平方的房价。以均价2万计算，每户多出10万，每栋楼多出上千万。

下面是两个具体实例：

第一个例子是招商一江璟城。

大概在两年前，招商一江璟城的一位业主问了纠结的问题是：封闭的阳台是不是阳台？

业主为什么如此在意”这个问题呢？因为，根据《住宅设计规范》：阳台面积应按净面积的一半计算房价。然而，招商一江璟城的阳台由于是封闭的，开发商以全面积收取了费用。

招商一江璟城公建化外立面

招商的一位工作人员曾透露：“政府在2014年颁布的相关文件就已要求，青山滨江商务区临城市主干沿线不得设置开敞式阳台。”

因此，招商一江璟城的同一期产品，部分楼栋按全面积计算阳台，部分栋按半面积计算阳台。

这就造成同一个小区业主巨大的心理落差。从居住的角度来看，同样实用面积肯定是投入的钱越少享受的价值就越大；从投资出售的角度来看，按全面积计算的房子后期出售遇到的障碍肯定要多一些。

其实，关于阳台问题，《住宅设计规范》、《监护工程建筑面积计算规范》均明确规定，“阳台”是不是“阳台”，不是看是否封闭，而是看是否在主体结构内。但在现实中，默认的行业规则是按照“是否封闭”进行收费。

第二个例子是梦想特区宏图里。

梦想特区宏图里位于东西湖区三环外，当初开盘销售时，均价约14000元/平。该小区是一万档里面为数不多的采用公建化外立面的楼盘，被业内称为良心楼盘。

梦想特区宏图里公建化外立面

不过另外一种说法，比如有业主质疑开发商：为什么要设计封闭式阳台，导致业主多交了一半的钱？

针对业主质疑，开发商的答复是：本项目因政府审批要求，南侧景观阳台做全封闭，3B和3C户型生活阳台做全封闭。

而业主在调查中发现，梦想特区宏图里不属于“汉十条”范围（《武汉市建筑管理指导审批意见（试行）》简称“汉十条”），因此政府没有强制要求该楼盘必须采用公建化设计，开发商“封闭阳台”有其他目的。

对此，开发商的解释是：虽然该楼盘不属于“汉十条”规定范围，但为了提升金银潭片区城市形象品质，该项目建筑布局采取南低北高设计，临金银潭大道一线住宅建筑外立面采用公建化设计，形成良好的区域天际轮廓线效果。

除了阳台算全面积之外，梦想特区宏图还存在另一个问题：由于阳台内安装有太阳能热水器（高层建筑都有要求），而阳台又是封闭的，为了解决太阳能热水器的使用问题，开发商在楼顶安装了光伏设备，这就导致楼顶空间被占用，业主无法到楼顶晾晒。

而这一切问题都是公建化外立面导致的。

当然，现实中也有不少楼盘因为前期宣传公建化外立面，而后期采用真石漆而导致业主维权，比如武汉滨江某楼盘。假如你告诉这些业主，采用公建化外立面后，阳台可能要算全面积，我想不少人应该会放弃维权。

对于业主来说，最理想的情况是：小区采用公建化外立面，阳台不封闭算半面积，收房后业主可以根据需要封闭阳台，最好房价还能便宜一点。

但是，这种理想情况在现实中是不可能存在的，各位购房者要根据自己的需求选择适合自己的楼盘。如果你是土豪，不在乎那二三十万，你完全可以选择一个没有“阳台”的户型；如果你是刚需，囊中羞涩，那就没必要为了“面子”而追求这种“奢侈”产品。

对于开发商来说，如果想避免后期纠纷，最好事先就把情况讲清楚：外立面到底用哪种材质？阳台算不算全面积？业主收房后到底能否自行改造？