【楼市】2021年下半年楼市行情已现?房地产4大趋势下，房价或向下调整?

NO.1｜壹

时间过得很快啊！

转眼间就已经来到了7月初，2021年上半年已经过去了。

对于房地产市场来说，在房住不炒的定位下，上半年整体延续了平稳的态势。不过，在平稳的走向下，一些热点城市的楼市仍旧蠢蠢欲动，抱团涨价、天价茶水费、阴阳合同等现象仍旧不时出现。

最近一段时间，身边不少打算今年买房的购房者表示，虽然已经观望了半年之久，但面对忽冷忽热的楼市，心中还是有不少的顾虑，不买房怕后面涨了，买早了又怕后面跌了，所以迟迟都没有出手。

那么，按照目前的房地产行情来看，下半年到底能不能买房呢？

实际上，判断下半年能不能买房，关键是看房价的走向。

对于我国这样一个特殊的政策性楼市来说，影响房价走向的因素，首先就是看政策面的变化。此外，供需、资金、土地等也都是影响房价走向的关键因素。

回顾以往的房地产发展脉络，这4个因素可以看作是支撑房价的重要“根基”。

结合2021年上半年的房地产行情。

目前这4个因素发生了很大变，4大趋势越来越明显，同时也预示2021年下半年的楼市行情基本已现，准备买房的该留意。

NO. 2｜贰

趋势一：房地产调控从紧从严的政策基调没有发生改变，而且依然没有放松的空间和迹象，下半年基本仍会延续这个态势。

自2016年提出房住不炒以来，经过近5年的调控，这一理念早已深入人心。进入2021年以来，面对蠢蠢欲动的楼市，住建部、央行等多次重申房住不炒的定位。

而且住建部还先后赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等城市调研和督导，明确强调坚决遏制投机炒房，解决好房地产存在的问题。

在房住不炒的定位下，在住建部的督导下。

上半年全国主要热点城市都纷纷开启了密集的调控，除了对已有政策“打补丁”外，成都、深圳还创建了二手房成交价格发布机制，国家还 提出“防止以学校 名义炒作房价”等。

据不完全统计，仅1-5月份，房地产调控次数就已经超过了200次。

不难看出，目前房地产调控的政策基调依然从紧从严，只要房价抬头，调控措施随时都有可能升级，尤其是热点城市的调控正在逐步成为常态化，所以预计下半年仍会延续这个态势。

显然，在这样的行情下，房价已经失去了再次大涨的条件。

趋势二：与以往相比，住房市场需求开始趋于减弱，住房供给关系正逐步迎来转折。

根据统计局公布的数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米。不仅如此，央行调查数据还显示，目前我国城镇户均住房拥有量已经达到1.5套。

因此，总体上看，我们已经不缺房子，甚至还出现了过剩的趋势，相对的住房需求也会趋于减弱。

除此之外，经过近5年调控，目前房价已经告别了只涨不跌的阶段，退一步来说，即便一些热点城市的房价依旧呈现涨势，涨幅也早已收窄。

另外，业内专家还普遍认为，一旦房价涨幅低于持有成本（大约6%），持有房产就开始悄悄亏损，再加上近两年房地产税出台的预期开始不断增强，越来越多的炒房客已经开始离场，市场需求大大减少。

不仅如此，随着炒房客不断离场，刚需开始成为购房的主力。

但是，面对当前不冷不热的楼市，刚需已经变得较为谨慎了，这又进一步降低了市场需求，住房供给关系正逐步迎来转折，这也是目前不少开发商频频降价促销以及二手房挂牌量不断增加的原因。

趋势三：土地供应实行“两集中”模式，下半年土地集中供应的城市名单或进一步扩容，地价水平有望继续回归理性。

众所周知，地价一直是房价上涨的重要“根基”。

不过，这种情况正逐步迎来转变。

今年上半年，自然资源部公布了土地供应“两集中”模式，即集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动，全年公告不能超3次。

其中，首批共有北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市入选试点。

业内认为，随着房地产长效机制的加快建立，下半年土地集中供应的城市名单有望进一步扩容，从而形成土地供应充足的预期。

土地“两集中”模式下，不仅增加了土地供应，也避免了众多房企集中抢占土地的情况，此举可以控制土拍市场的热度，降低楼面价和溢价率，从而促进地价回归合理水平。

当然了，一旦楼面价降低了，房价自然也会随之降低。

不仅如此，值得注意的是，在房地产融资渠道不断收紧的当前，现金流已经成为了很多房企的“生命线”。

面对这种趋势，如果房企想要多拿地，加快销售回款也就成了当务之急。不过，在目前较为平淡的市场环境下，打折促销几乎已经成为不可避免的选项。

趋势四：央行出手，各家银行集体行动，房贷或迎来“全面涨价”，流入楼市的资金规模有望进一步收缩。

大家都知道，去年年底，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构和个人都划定了贷款占比的上限。

根据上半年的贷款规模来看，新规效果十分显著。

根据克而瑞地产研究数据显示，截至今年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创下8年来新低，其中6家大型国有银行全部实现集中度下降。

受信贷收紧影响，最近两个月，各家银行集体行动，纷纷上调了房贷利率。

据不完全统计：

从4月开始，杭州、成都、济南、南宁、佛山、珠海、中山、东莞、惠州、嘉兴、南通等60多个城市上调房贷利率。

其中，杭州20天内上调了2次房贷利率，目前首套房贷利率为5.6%，二套为5.7%。再比如，广州工农中建等年内已4次上调房贷利率，目前首套房为5.4%；二套房为5.6%。

一般来说，房贷利率“涨价”＝买房需求向后推迟＝楼市销量明显减少＝房企回笼资金难度加大＝房企降价促销、以价换量＝房价向下调整。

因此，今年下半年，随着房贷利率“涨价”，大概率又将带动房地产市场的销量和房价进一步向下调整。