​全款和个人住房商业性贷款中常见问题解答

全款和个人住房商业性贷款概述

一、全款购房的基本流程

全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要商业性住房贷款或住房公积金贷款的购房行为。全款购房的基本流程如下：

签署房屋买卖合同一网签一客户购房资格审核一办理缴税一过户(支付房款)一物业交割→出不动产权证书。

全款购房有下列特点：(1)流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水、征信报告等贷款资料；(2)签后周期短，减少交易中可能出现的纠纷；(3)房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户；(4)无贷款利息，债务压力较小。

二、商业贷款购房的基本流程

签署房屋买卖合同一贷款资料准备一银行面签一评估一银行审批(审批通过)→网签一资格核查一过户一抵押一放款一出房屋他项权利证。

三、个人住房商业性贷款有哪些常见问题

在经纪业务中，经纪人可能会经常遇到客户问到的问题有：(1)贷款资格。即购房人是否能申请住房商业贷款?(2)贷款金额。即购房人能贷多少钱?(3)贷款期限。即购房人能贷多长时间?(4)贷款利率。即购房人申请的贷款，利率是多少?(5)还款方式和每月还款额。即购房人怎么偿还贷款?每个月需要还多少钱?

四、商业贷款利率

(一)商业贷款市场报价利率(LPR)是什么

贷款市场报价利率( Loan Prime Rate，以下简称LPR)，即贷款市场报价利率，是指金融机构对其最优质的客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况考虑抵押、期限，利率浮动方式和类型等要素，在LPR利率基础上增加基点来确定最终贷款利率。

基点( basic point，以下简称BP)，万分之一的意思，0.01％。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少数额，根据各个银行自己的内部指标而定。

(二)LPR更新频率

LPR是由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05％的整数倍就近取整计算得出LPR。新的LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前，以0.05个百分点为步长，于当日9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站査询。

贷款利率按合同约定期限调整，重定价周期最短为1年。之前当基准利率发生变化，贷款利率会于第二年1月1日按新利率执行。

目前中国人民银行己更新两次LPR，具体为：

(三)商业贷款利率如何确定

自2019年10月8日起，新发放的商业住房贷款的贷款利率由“贷款基准利率(4.9％)”转换为“贷款市场报价利率(LPR)”。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率＝贷款基础利率(LPR)+基点(BP)。

例如2019年10月8月签订贷款合同时，最近一个月的LPR为4.85％，约定加点100(即为1％)，则贷款利率为4.85％+1％＝5.85％。若2020年10月8日，LPR降为4.8％，则此时的贷款利率为4.8％+1％＝5.8％。

五、个人住房商业性贷款中评估的作用

在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。

六、评估值与成交价格的比例

评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的90％。为什么是成交价的90％呢?其原因是现在的评估公司，通常采用了市场法和成本法两种评估方法，其中市场法评估的价格与成交价格一致，成本法评估的价格只有成交价格的一半。市场法的权重为80％，成本法的权重为20％，这样得出的最终评估价格就是成交价格的90％。

七、评估公司拍照是否可采用同户型照片

否。按照《房地产估价规范》，估价师对估价对象进行实地查勘时，应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周边环境的照片。因此，当评估公司估价师不方便进入估价对象内部拍照时，经纪人不能让评估公司采用同户型的照片替代估价对象的照片。

八、评估注意事项

(1)更改评估报告不需要收费；

(2)交一次费用同一评估公司不能重复出评估报告；

(3)出具评估报告需要的备件是:房屋所有权证、土地使用权证(或不动产权证书)原件；

(4)评估公司受理后1个工作日内安排看房实勘，看房实勘后3个工作日出具评估报告并快递回面签银行；

(5)办理组合贷款时，商业银行和公积金中心可以使用同一份评估报告。

九、银行针对哪些情形会拒贷

(1)虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

(2)征信记录非常差。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

(3)虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。

(4)提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价200万，首付60万，贷款140万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。

(5)收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出与收入比应控制在50％以下(含)，也就是收入应至少达到月供的2倍。

【例】客户杨乐，名下车贷每月还款1300元，其余无任何负债记录，现欲通过商业贷款购买武汉市碧桂园水蓝郡的一套商品房，该商品房总价160万元，月供6000元。请计算杨乐开具收入证明的最低金额。

【解】杨乐开具收入证明的最低金额为:(1300+6000)×2＝14600(元)。

 (6)不具备购房资格。

第二节 个人住房商业性贷款政策

一、武汉市个人住房商业性贷款政策

二、首套住房、二套住房如何认定

认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：

(1)首套房，是指借款人在全国范围内，没有尚未结清的房贷记录：同时还需满足在武汉市目前没有住房。

(2)区分首套与二套，是以家庭为单位。在武汉市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。有合同备案以及登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。

(3)住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括武汉市：不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，但如果已结清，且还款记录良好，则可忽略，对目前申请住房贷款没有影响，例如贷款家庭之前有过两次住房贷款记录均已结清，且武汉市名下已经没有住房，那么本次购房贷款可以按首套来办理。

(4)贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。

(5)只统计武汉市内的住房，不统计武汉市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房，不包括商业用房、办公用房。

关于首套与二套住房的认定办法，可以总结如下：

【例】客户陈俊帅，25周岁，2019年5月28日离异，武汉市无房，名下有一套贷款未还清的商铺。现欲购买武昌区一套普通住宅，在申请个人住房商业贷款时，请说明最低首付成数。

【解】1.贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计入贷款记录；

2. 在办理住房商业贷款时，该住宅可视为首套，最低首付成数3成。

三、普通住宅与非普通住宅如何认定

普通住宅须同时满足以下两个条件:

(1)容积率:1.0以上(含)；

(2)建筑面积:144平方米以内(含)。

不满足上述任一条件的住宅即为非普通住宅。

第三节 个人住房商业性贷款中的常见问题

一、如何认定购房人具有贷款资格

(1)借款人家庭的收入不低于负债的2倍。家庭收入的认定:①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。

(2)征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。

二、商业贷款收入证明的要求

(1)需要达到总负债(含抵押类贷款、信用类贷款)月还款的2倍及以上；

(2)按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机号码；

(3)收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；

(4)收入证明盖章后不能进行涂改。

三、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形

(1)男女朋友共同借款(部分银行)；(2)父母作为担保人；(3)可将所有奖金、补助、住房公积

金，全部计算收入；(4)父母作为共同还款人。

四、贷款年限如何确定

贷款年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。

(1)国家和地方政策。最长贷款不超过30年；

(2)房屋年龄。房龄一般不超过20年，且房龄+贷款年限≤40年；

(3)借款人年龄。男性贷款年限+年龄≤65周岁，女性贷款年限+年龄≤60周岁；部分银行可贷至70周岁(光大银行、工商银行、中国银行)。

【例】客户陈峥，男性，武汉市户籍，今年50周岁，现欲通过光大银行商业贷款购买一套万达公馆的二手住宅，该住宅建成年代为2012年，请计算陈峥的最长贷款年限。

【解】1根据银行贷款政策，最长贷款年限不超过30年；

2.根据房龄，建成年代2012年，房龄2019-2012＝7(年)，40-7＝33(年)；

3.根据客户年龄，光大银行最大贷款年龄为70周岁，70-50-20(年)；

因此，这三者得出结果，取最小值，陈峰的最长贷款年限为20年。

五、房龄如何认定

(1)查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房屋年龄。

(2)查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。

(3)到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。

以上3种方法中，第1种、第3种方法认定的房屋年龄最有说服力，也容易被其他各方接受。其中，第3种比第1种更权威。

六、贷款金额如何确定

房屋最高可贷款金额＝房屋评估总价*最高贷款比例。

七、贷款利率的影响因素

(1)人民银行的政策。贷款市场报价利率(LPR)以及上下浮动范围(即LPR+基点的浮动)。

(2)个人征信情况。个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。

八、办理商业贷款银行面签，需要携带的资料

(一)业主(卖方)：

通常情况下，按照下表执行：

(二)业主携带资料的特殊情形

(1)要求夫妻双方必须亲自到场的，若配偶不能到场，应提供委托公证书。

(2)关于业主丧偶，如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间之前，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可；如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间，需要做继承公证且办理换新证。

(3)业主为多人，需要全部业主到场并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具公证委托书。

(三)客户(买方)：

(四)客户携带资料资料的特殊情形

(1)非武汉市户籍客户，武汉市社保的需提供社保明细及密码条；省直社保的，公司注册所在地需在武汉，还要提供所在公司营业执照副本复印件加盖公章、长期员工在职证明。

(2)有负债刚刚结清的客户，提供结清证明等其他可以佐证的资料。

九、各银行对提前还贷有何规定