首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR

公告明确，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中：

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;

二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

央行近日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，从10月8日起执行房贷利率新政，调整新发放商业性个人住房贷款利率，即个人住房贷款定价基准，将从大家熟悉的贷款基准利率，转换为市场报价利率(LPR)。新政执行后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率，将不得低于相应期限LPR;二套房个人住房贷款利率，不得低于相应期限LPR加60个基点。

如何解读

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;

二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整;也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走，但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险，会要求客户每年做一次重定价，根据LPR一年变一次。

同时，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

业内解答

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示：以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6)，约为基准利率上浮11%。

此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。

调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率(LPR)，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。

简单地来算笔账。二套房利率一般是按照指导利率的1.1倍数，央行此次要求4.85%+60BP大致为5.45%，正好和此前1.1倍5.4相当略高。

首套房利率最低4.85%，和当前利率水平比不同城市影响不一样，对于允许下浮的城市而言，和当前9折利率比，实际有所提升，因为新的政策不允许首套房利率在LPR基础上下浮。

市场反应

对于目前个别中介鼓吹的“利率上涨”“月供增加”的说法，业内人士指出，央行利率新政不能简单地理解为利率上升或下调，“房贷利率将更具市场化和灵活性”。今后将出现的情况是，大家不同时间买房，购房利率水平会不一样。例如，假设是在11月初签合同，那么就参考10月20日上午九点半央行公布的最新“LPR利率”，12月初的合同，就参考11月20日的，以此类推。

目前武汉楼市首套房实际利率普遍是基准利率4.9%上浮20%，二套房实际利率则是基准利率上浮25%到30%，即首套房5.88%，二套房在6.125%到6.37%之间。这意味着，按照目前数据来看，武汉市场首套房、二套房实际利率，均高于按新政计算得出的利率下限。

同时，根据市场机构最新调研统计数据，全国18个重点检测城市首套房贷款平均利率为5.55%。这也就意味着，以目前普遍情况来看，武汉首套房利率已高于全国平均水平，不受新政设置利率下限影响。

房地产业内专家指出，只要武汉房价和实际利率不出现大幅波动，近期购房房贷月供都不会出现增加或减少的情况。将受利率新政影响的，是部分目前存在利率打折、实际利率低于新标准下限水平的城市。

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