武汉楼市，一个未来不会让你吃亏的市场！

4月份，就楼市而言，最瞩目的城市无疑是武汉。碧桂园、融创、金茂等一线房企纷纷在武汉重仓拿地。

房企的重仓布局显然是看好武汉的未来发展潜力，但就在2018年，整个武汉的楼市还是不温不火，看不出要腾飞的迹象。

相对冷却的2018

中国指数研究院统计数据显示，2018年武汉居住类楼面地价降至4722元/㎡，同比下降5个百分点。土地市场整体溢价率降至3.74%，较2017年下降7.49%。

从成交量上来看，下降也较为明显。2018年武汉全年推盘528次，推出171143套房源，较2017年增加30381套，全年去化率87%，较2017年下降4个百分点，日光盘成交套数占比60%，较2017年明显下降，一房难求现象有所缓解，部分区域销售放缓迹象明显。

特别是，2018年12月住宅供应384万平方米，超过同年9月的361万平方米，创出年度供应新高。部分区域随之由此前的完全卖方市场，部分转为买方市场，年前年尾画风迥然不同。为刺

不仅是成交量出现下跌，土地市场也多次出现流拍。2018年武汉土拍有7宗流拍，18宗地块撤牌，南湖、硚口、新洲阳逻等热门区域频繁爆冷。

同时，人口老龄化加速楼市的衰弱。截至2018年底，武汉全市65岁以上老年人口达124.25万人，这也就意味着，武汉已进入了“深度老龄化”！

一方面，武汉楼市以碾压同级城市的体量，在供需总量上遥遥领先，另一方面，老龄化的魔咒却进入倒计时，都说房地产短期看供需，长期看人口，这次该如何破局？

要维系巨大的成交量不滑落，就必须要加速填充各板块的人口，重点是让落户的人才能如愿买到房子

另眼相看的2019

2019年的武汉楼市是躁动不安的，数字为证：2019年3月全市新建商品房成交15596套，环比上升51.62%。

土拍市场也捷报频传。4月9日，经历过去年的流拍、撤牌的武汉市洪山南湖地块，被碧桂园以溢价7.75%拿下，终结了2018年四季度以来武汉土地市场低迷的局面，最早释放出回暖的信号。

4月23日，武汉挂牌10宗土地，斩获了228亿元，多宗地块溢价出让，这是这个城市近年来土地拍卖单日成绩的新高。融创中国（01918.HK）以152.4亿元独家拿下武汉市硚口、汉阳、江夏等区域4宗地块，再次被全行业侧目。地产“新秀”美的地产经过172轮竞价，也获得了成功布局武汉的“粮票”。

4月25日，武汉再出让3宗土地，总成交价82.67亿元，分别被美的置业、融创中国、金茂夺取。

有业界人士认为，融创中国本次拿下的汉钢（汉阳）地块，内部财务初步测算是亏损的。

为什么亏损也要拿？一种解释是，公司投资硬性指标要求。有些房企的集团总部对以武汉为中心的华中区域，有投资硬性指标，如要求季度必须拿一块地或半年必须要抢几块地。今年年初，武汉业界曾传开，一家品牌企业的区域负责人因没有按计划完成投资指标，被集团总部换掉了。

二是如同融创董事长孙宏斌所说，今年主要会拿三种地，一种是标杆地块，一种是快周转，一种是可以卖8-10年的粮仓地。武汉汉钢接近百万方的计容面积，在一定程度上就算得上是“粮仓”。

归纳下就是看好这些土地在未来8到10年的升值潜力。这些品牌房企不计眼前一时得失，重仓武汉，就是为了强化规模与战略布局。

不容小觑的武汉

中国内陆这么多城市，说实话资质条件最好的毫无疑问，一定是武汉，它位于长江的核心中段位置，串联内陆和长三角的资源，京广线大动脉又从这里经过，连接北京和广深两大经济体。

武汉的产业升级如火如荼。

4月26日，小米武汉总部项目封顶仪式在光谷举行。从确定拿地到动工、封顶，小米武汉总部大楼项目上演着“小米速度”。小米武汉负责人刘国俊介绍，小米武汉总部计划建成“超大研发总部”，10年内达到万人规模，未来将承担小米、金山、顺为三家公司的AIoT、大数据、云服务、电商、新零售、办公软件、海外研发、游戏、金融投资等核心业务。

据政府工作报告透露，武汉2018年的主要产业情况如下：光电子信息、汽车及零部件、生物医药及医疗器械三大产业，主营业务收入总量突破5000亿元；金融、商贸、物流、建筑等行业增加值均过千亿元；电子商务交易额8200亿元，增长25%，软件和信息技术服务业营业收入突破2100亿元，增长17%以上；旅游、会展、设计等产业加快发展。

作为老牌工业城市，钢铁、重化工产业一度就是武汉的主要支柱，曾经的产业转型压力不可谓不小。但武汉目前的光电子信息、汽车、生物医疗及医疗器械等支柱产业的崛起，说明产业结构已基本上走出了困境。这为避免经济的过大降速打下了基础。

提振房企拿地信心的还有，在因城施策政策基调之下，部分城市迎来政策边际宽松、政策面改善的情况。2019年开年以来，多个城市在落户、三限、房贷利率等政策方面均有放松。以武汉为例，严厉的限价政策有所松绑，始终处于高位的房贷利率也有下浮。

并且，从人口流入方面看，武汉呈现良好态势。

抢人方面，武汉是此轮“抢人大战”最早的发起城市之一。其中有两个动作，颇具标志性。

一是，2017年初，高调亮出力争5年内留住100万大学生的目标。作为全国科教实力前三的城市，人才流失是过去相当长一段时间里武汉的痛。正是看到了这个痛点，武汉的“抢人大战”，与其它多数城市都有所区别，它首先是要留人。

无论是出台大学生8折买房政策，还是允许大学生几乎无条件落户，都释放出武汉留人、抢人的诚意与果断。效果也是明显的。2017年，武汉大学毕业生留汉就业创业30.1万人，新落户14.2万人，分别是2016年的2倍和6倍，均创历史最高纪录。

总体落户情况，2017年新增户籍人口19.8万，2018年更是达到了30.08万。

二是，2017年4月，武汉在全国成立首个“招才局”，并明确提出打造校友经济。正是托多数城市都无法比拟的校友资源优势，武汉在抢企业方面斩获颇丰。

马云、陈东升、孙宏斌、毛振华、雷军等商界大佬，都先后多次到访武汉或在汉有大布局。

据武汉官方统计数据，2018年，留汉创业就业大学毕业生40.6万名，创历史新高。

再看交通方面，值得关注的是，近期武汉地铁纸坊线（27号线）正式开通，武汉地铁运营总里程达到305公里，跨向“世界地铁城市”。加之国家发改委新批复的8条地铁线路，到2024年武汉地铁运营里程将达到606公里，城市发展格局随之改变，也势必将催生新的房地产热点区域。

随着长江经济带、一带一路等国家战略的助推，作为国家中心城市，万亿GDP、千万人口的武汉，产业经济人口稳步增长，已经成为各路资本看好的热点区域，长江新城、长江主轴、四大国家产业基地引领城市升级转型发展，再借力2019年世界军运会的召开，即便在全国楼市大环境不太明朗的情况下，武汉房地产仍有望保持稳中有进的发展势头。

总之，未来8到10年，武汉楼市不会让你亏着走！