土地供应正在发生这些重要变化，看不懂的房企没有未来

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纵观中国房地产市场二十余年发展历程，有一条最根本的规律在左右着市场的中长期走向，那就是土地供应模式的改革。

房地产市场发展的每个重大历史时期，都伴随着土地供应政策的调整，而且几乎都以土地供应政策的改革作为先导。

土地供应政策的演化史，就是房地产市场的发展史。

1987年，深圳第一次以协议方式有偿出让土地使用权。同年，深圳举行第一次土拍，打破了长期无偿、无限期、无流动性划拨制度；

1994年，预售制的确立在加快土地开发和住房销售同时，开启了中国房地产企业的规模化发展之路；

1996年，家土地储备机构——上海土地发展中心成立。次年，杭州土储中心成立；

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发文件，要求从2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，史称“八·三一”大限；

土地招拍挂真正打通了中国房地产市场商品化的最后障碍，中国城市的房地产市场开始走向全面繁荣，同时也为后期土地财政模式的开启、城镇化的快速发展埋下了伏笔。

中国的房地产市场能够发展到今天的规模，许多房地产开发商能从小企业成长为年销售额接近万亿的航母，皆肇始于土地供应模式的改革。

那么，近期各大城市的土地供应导向有什么不一样的变化？

中国自开启房地产市场调控以来，每一次的政策收紧必伴随着土地端口的政策调整。可以这么说，此前的数次政策切换都没有像这次这样强调土地端的结构调整，达到这次的调整深度。

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我们可以先来梳理下近期土地端政策的几条重大变化。

变化一：实现有效供给的路径从“0”到“1”。有效供给的概念最早应该是在2009年的国务院常务会议提出的，当时的说法是要增加普通商品住房的有效供给。2016年以来，有效供给的说法被中央以及各城市在房地产市场调控过程中多次提及并付诸实践。根本的区别在于，这次关于如何落实有效供给的路径更加明朗。

比如，利用集体土地建设租赁住房从“0”到“1”。13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，集体用地正式迎来了“租赁住房时代”。这在以往是没有的。

再比如，共有产权住房从零星的小范围试点到目前大中城市的普遍推行，已成为城市政府应对房地产市场价格变化，解决夹心层住房问题的重要途径。这在以往也是没有的。

变化二：库存与土地供应挂钩。2017年住建部和国土部联合发布通知，要求消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36-18个月的要减少供地；12-6个月的要增加供地；6个月以下的要显著增加供地。

变化三：土地出让时提高预售门槛。合肥、哈尔滨、中山、襄阳等地开始实行预售与现售结合，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

这三大变化，对未来的影响还是有一些轻重缓急之分的。

关于土地出让时提高预售门槛，目前仅有部分城市、部分地块零星出台政策，更多是为了防止土地市场过热的权宜之策；

关于库存与土地供应挂钩主要还是从总量上进行供应规模的管控，这与此前的土地调控逻辑并无本质差异；

所以，细观近期土地领域发生的三大变化，对未来能产生关键影响的核心变量还是在于土地供给结构的调整。进一步地，我们还要看这种结构调整能够调整到什么程度。

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对住建部、主要一二线城市的中长期住房发展规划进行详细的梳理后我们发现当前土地供应结构调整的程度是比较深的：

住建部2018年提出：热点城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，力争用3-5年的时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上；

主要一线城市近期陆续公布中长期住房发展规划：租赁住房供地占比提高近两成、普通商品住房供地占比下降超过一成、共有产权类住房供地占比提升至近两成。

北京制定2017-2021供地计划进行土地供应结构调整的原因：一是要与新总规契合发展，二是要疏解非首都功能。

为了满足城市发展的需求，北京中长期的土地供应导向主要体现为：

1、稳预期，建立住宅用地供应长效机制；2、供地满足多层次需求；3、多渠道筹措用地；4、中心城区适度增加居住用地，中心区以外重点保障共有产权住房与租赁住房用地供应；5、减量发展、供减挂钩。

该供应导向下，北京的土地供应结构调整为：

 上海出台2016-2020年住房发展规划，进行供地结构调整的主要原因：一是住房市场健康稳定发展的长效机制建设相对滞后，社会预期不够稳定；二是住房制度需要深化改革，特别是租购并举的住房体系尚未完全建立，租赁住房的有效供给不足。

为了解决有效供给不足的问题，上海中长期土地供应导向主要体现为：

1、“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，住房用地供应比“十二五”期间增加近20%；2、到2020年基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系；3、保证商品住房供应稳中有升，租赁住房供应大幅增加，保障性住房确保供应；4、既要解决好本市中低收入住房困难群众的合理住房需求，又要解决好常住人口青年群体和各类人才的住房需求；5、保持保障性安居工程建设和旧房改造力度；

该供应导向下，上海的土地供应结构主要调整为：

 深圳制定2018-2035年住房发展规划，进行供地结构调整的主要原因：深圳人口持续净流入，住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。

深圳一直秉承“来了就是深圳人”的理念，实际上也是这么做的。所以，当现有的住房制定难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足建设创新引领型全球城市新要求的时候，就亟需深化住房制度改革，扩大保障范围，不断提升城市对人才的吸引力。