富力“吃力”了！

玩足球的房企很多，广州以恒大和富力为代表。与恒大动辄以过亿年薪换帅不同，富力在足球这个「烧钱的游戏」中，以「寒酸」著称。

董事长张力谈及富力在足球方面的思路，强调不花一分冤枉钱，「要用咸菜价格做出烧鹅的味道」。这句话本身没什么，毕竟物美价廉，人之所向，而且富力确实能找来只要几百万人民币就踢出千万欧元水平的球员。

可这话落到对手的耳朵里，便成了嘲讽的把柄。在赛场上，对方球队即使输了赛事，也可以高喊几声「咸菜」来解解气，以至于「咸菜」一词就此成了广州富力队的禁忌。

但不愿花一分冤枉钱的富力，如今却在找钱的路上越走越急。

11月5日，富力地产宣布，将发行不超过805,591,836股新H股，用于偿还公司债务，补充运营资金等。

此次融资，如果以当日收盘价每股12.14港元计算，8亿多股近100亿。

尚且不说这100亿会有谁来接盘，单看股价，消息刚一放出，富力地产的股价便直线下跌，盘中最高跌幅超10%，距其最高点接近腰斩。

对于富力选择「股权融资」这种被视为最最最昂贵的融资方式，业内人大多直指富力的资金链问题。

在全行业收缩战线，求稳过冬的大背景下，富力这两年积极扩张、猛加杠杆的态势如同在给自己挖坑，一路买买买领下的2800多亿的债务，应偿还的利息竟比同期净利润还要高。

但这已不是富力第一次面对这种困境了……

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时间回到1993年。

那一年，海南正经历着房地产破灭的惨痛，可广州楼市却开始急速升温。做了几年装修和工程设计的张力，拿着攒下的一些钱，找到李思廉，想合资组建一家地产公司。

李思廉出生于香港，是目睹着香港地产商一步步崛起长大的，深知「卖楼花」是日进斗金的大买卖。可当他依靠做香港、广州两地间的贸易赚得第一桶金后，却发现想挤进香港地产圈已不太可能，因为土地早已被李嘉诚、郑裕彤、李兆基等这些香港地产大佬们垄断。

所以当好友张力力邀他来内地拿地时，他几乎立刻便同意了。

俩人投资2000万，正式投身地产界。

当时，广州很多老牌国企因旧城改造需要陆续外迁，市区大块的平价土地吸引了一众开发商前来。

对于初出茅庐的李、张二人，好地块自然轮不到他俩，只能接着一块靠着煤厂、又挨着铁路，地上还有一寸多厚煤屑的原化工厂的地皮。

不过他俩也没觉得怎么不好，先用铲子把煤铲了，然后再用水冲干净，接着就开始忙建设了。

在这块地上建起的富力新居，是李、张二人开发的第一个小区项目。房子建好后，每平3000多开卖，买房的人排起了长队。

第一战，以胜利告终。李、张望着百废待兴的广州，初步将「旧城改造」作为短期内公司的战略方向。

自此，广州市区旧厂房的拆迁地上便时常出现李、张二人的身影。地产江湖上也开始盛传：「每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳」。

就这样，富力在广州待了近10年，还拿下好几年「广州市房地产企业综合实力第一名」的桂冠。李、张二人的野心开始膨胀，想着，也该出去闯闯了。

他俩把目光投向了北京，和在广州一样，瞄准的是一块旧厂房拆迁地块——北京起重机厂等五家老厂房所在地。

一出手，31.6亿，名震全国，被誉为「猛虎进京」。

可以说，在「旧城改造」领域，李、张二人一直做得非常顺利。

02

但在「旧城改造」上取得的成功，渐渐不再能让富力感到满足，它想做一个更大的局。

也许是因为自身的香港基因，李思廉自2003年起，便下定决心做大陆的「新鸿基」，大力发展商业地产。

更在2004年的博鳌房地产论坛上，一反往日的低调内敛，在王石指出做商业地产必死无疑时，反呛道：「你放心，我们一定会做得很好。」

李思廉如此说，也确实如此做了，但商业地产需要长期的现金流支撑，且回报周期长，在其他开发商忙着开发住宅圈钱时，富力显然是高估了自己的资金实力。

从2004年起，富力以广州珠江新城为主战场，开始拿商业地块，同时，在天津、西安、重庆、成都等城市广泛布局。

到了2005年，富力赴港上市， 被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，一时风头无俩。

但风光的背后便是悬崖峭壁。伴随着快速扩张，富力的负债规模也节节攀升。其净负债率从2005年的20%，攀升至2006的71.5%，到2007年时，已经高达139.5%。

在2008年的一个凌晨，SOHO中国的老板潘石屹在自己的博客里发了张房企负债排名表，富力位居第一。

03

2008年，是房企「大洗盘」的一年。

喊出「要撑过明年」的富力，虽然最终在政府的「救市」政策下摆脱了破产危机，但也彻底失去了「华南五虎」中「大哥」的地位。

随后几年，恒大、碧桂园越战越勇，一步步向「宇宙第一房企」的位子迈进，但富力却仿佛掉进了泥潭，一直苦苦挣扎。

2006年，富力53亿接盘有着「西部第一坑」和「成都最大烂尾楼」的成都熊猫城，并在此后的10年间，又前后砸了10多亿进行装修布局，但任凭富力如何整改修建，这个地段就如同被诅咒了一样，开业后始终冷冷清清。

2007年，富力号称「百亿雄心」挺进华东，但两年后却偃旗息鼓淡出上海，整个华东大区也被裁撤。

一系列的布局失败，直接导致2009年初在富力与投行的内部交流会上，有股东开始怀疑管理层的决策能力是不是有问题。

富力陷入了迷茫，到2013年时，富力在全国房地产企业的排名中，已跌至第16位，约422亿的销售额不足老大万科的四分之一。

不过始终想回到第一梯队的富力并没有放弃。在2013年的业绩会上，李思廉定下了3年内跻身千亿俱乐部的目标，并大举负债出手拿地，其中最远的一笔投去了马来西亚。

在这一年前，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘，仅两个月，实现近百亿销售额，这给了富力信心，也想着去大马分一杯羹。

可是85亿投了过去，寄厚望成为业绩增长生力军的富力公主湾，如今却是一片萧瑟景象。

再看2016年的销售额，仅651亿，而这一年，恒大、万科、碧桂园都过了3000亿。

04

哪怕再多失败也没有让李思廉放弃对商业地产的青睐。

2017年最热闹的199亿收购万达77家酒店的买卖，让富力一跃成为最大的五星级酒店业主。

随后的新闻通稿里，一律是称赞李思廉是「砍价王」，这次收购赚大发了。

可有人翻出从2012年到2017年中期的业绩公告，却发现富力的酒店业务年年亏损。

这77家酒店的收购能带来多大利润尚不能确定，但199亿的对债务缠身的富力来说绝对是雪上加霜。

回顾整个2017年，富力一共在53个城市投入人民币584.3亿元，而其一年的净利润不过214亿元。

打开富力2018年的中报，其净资产负债率达187.5%，远高于Top 10房企的81.75%以及Top10～30房企的109.06%。

无疑，富力急切希望能打好一场翻身仗，但是在企业去杠杆的大背景下，富力似乎再一次踏错了脚步。

债务重压下的2018，富力一直在为融资奔波：

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更糟糕的是，公司资金的问题还未解决，管理方面也出了问题。

10月3日，富力金禧悦城工地的一位62岁的民工因过度劳累，在南昌县人民医院不治身亡。

富力方面赔偿了2万多元草草了事，有记者去调查才发现，这位民工既未签劳动协议，也未购买意外伤害保险，更没有专业技能，却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。

另外，据工友反映，他们几乎每天加班到晚上十一点，工作时长达16，已经连续上班三个月没有休息。

这起事故，让很多人回想起今年7月份，富力人力部门下达的那份「不许午休」的通知。

但高周转运作下，富力违法违规的行为还不止于此：

员工方面有苦难诉，客户也成了弱势群体。

过去几年，「富力质量门」事件频频被曝光，装修和工程设计出身的张力像管理球队那样，用「咸菜」的成本盖楼，为客户提供了一栋栋无法安居的住宅。

但如此不爱惜自己的羽毛，想重回房企前10，恐怕也难。

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现在，2018已向年尾走去。

10月财报公布后，富力地产的合约销售额为956.6亿，距年初的1300亿「保底」目标，还有1/4未达成。

错过了地产「黄金十年」的富力也许就这么错过了。

在全行业面对市场的冰山、融资的高山、转型的火山，这「三座大山」的重压时，富力显得越来越吃力。

只是不知，在如今的困境中，李思廉和张力，这对地产界最强的「双子星」还能否像10年前那般幸运……