马光远：增强调控之后 房地产走向何方

从3月17日到3月19日，包括北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定等 6个城市出台了楼市限购政策。一线城市中，北京和广州的限购限贷政策片面晋级，再次打破之前“史上最严”限购限贷政策之下限。

北京这次出台的政策很有意思，除了进一步进步二套房贷最低首付款比例，普通自住房进步至60%，非普通自住房进步至80%;同时，降低住房存款期限，将原来最高可达30年的存款期限降至25年中心政策之外，同时爲本人的供地政策停止了大篇幅的辩护。

广州的晋级版限购政策连夜收回，中心是将非广州市户籍居民家庭延续交纳个税或社保的期限从三年进步到满5年，而且强调非广州户籍居民家庭不得经过补缴团体所得税交纳证明或社会保险交纳证明购置住房。

除了这六个城市，3月份以来，曾经有南昌、三亚、赣州、南京、青岛等城市也出台了限购限贷政策。这样，往年以来施行或许晋、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。既有一线城市，也有二线城市，甚至还有四五线，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

从这些新一轮限购限贷城市的特点看，限购限贷的针对性十分强，就是针对近期房价下跌过快的区域，这些城市大体可以分爲四类：

一是广州，作爲一线城市，去年涨幅陡峭，往年开端补涨，2月份70个大中城市房价统计数据显示广州2月新房环比下跌0.8%，仅次于三亚;

二是北京及北京周边，属于京津冀概念热炒的区域，特别是环北京的一些热点区域;

三是三亚，属于往年炙手可热的海南板块，临时停滞之后，开端回暖;

四是去年的一些热点城市，包括南京、郑州等。

绝对于去年“9.30”连夜出台调控措施，本轮调控虽然范围更广，但很显然绝不是中央上的“自选举措”，高层抑制房价下跌的意图十分分明。从最近房地产市场的表现看，除了海南的房价属于多年停涨后的反弹，其他很多中央可谓极度疯狂。特别是热炒京津冀概念，让房价进入史无前例的癫狂形态。比方石家庄的房价，简直一天一个价，基本无法用知识去解释，环北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房难求，市场上种种还会大涨传言引发恐慌，在这种状况下，政策层面停止引导和表态，是必要的，也是爲一些热炒的地域回归感性的关键举措。

笔者留意到，包括张高丽副总理、周小川行长及发改委主任何立峰最近都地下表态，要警觉房地产泡沫风险。

张高丽在“中国开展高层论坛”上表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类指点，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。并把房地产泡沫列爲往年次要的风险点;

周小川最近表示，中国金融体系总体安康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活泼等风险;

国度发改委主任何立峰在“中国开展高层论坛”上将房地产和实体经济的失衡列爲以后中国经济开展面临三大构造性的失衡之一，指出“有少量资金涌入房地产市场，已经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的下跌，进一步推高了实体经济开展的本钱。”提出要控制信贷资金过度流向房地产业。

高层如此密集的对房地产泡沫停止表态，极爲稀有，前面泄漏出的政策信号不容小觑。

笔者在之前的文章中剖析过最近房地产市场的特点，我在之前的文章中剖析过缘由：

第一，房地产政策的“塔西陀圈套”，经过多年的调控之后，民众关于政策的执行力和效果曾经不抱希望，市场一旦有风吹草动，立刻就会贪生怕死的杀入;

第二，房地产市场的很多玩法，大家曾经比拟熟习。比方，北京往年的供地方案比去年砍掉了一半，间接招致将来供应充足的预期，这是最近北京房价下跌的重要缘由，而统计数据所谓的“停涨”连普通老百姓(46.300， 0.29， 0.63%)都晓得是不让卖低价盘的后果，而不是真的不涨了;

第三，政策前后表述不同招致市场预期的逆转。从去年“9.30”到年底的地方经济任务会议，对房地产的调控调子极爲严峻，但“两会”发布的政府任务报告，调子忽然极爲平和，既没有提“房子是用来住的，不是用来炒的”，更没有提遏制热点城市房价过快下跌，给外界的解读是，爲了稳增长，政策会对房地产展现更温顺的一面;

第四，在很多资金没有其他投资渠道，去海内投资被严厉限制的状况下，重回中国际地房地产，大家在限购以及去年暴跌之后的城市里持续寻觅投资时机;

第五，有些中央，房子依然是炒的，比方环北京地带，“京津冀”这三个字根本被炒糊了，在产业、人口、公共政策还远远没有到位的状况下，甚至交通依然在规划中，房价曾经提早暴跌到位，满眼都是投资客，购置的群体次要是北京人，北京人购置这些房子大多都是出于投资，而不是寓居，这是一个完全由于投资需求疯狂的市场。

这种人爲制造出来的热度不只影响京津冀一体化的战略，而且对房地产市场的走势发生了极坏的影响。

在市场对政策自身不信任的状况下，市场的反弹力度超越了预期，假如不在政策层面释放明白的信号，市场能够再次面临失控的场面，持续推升价钱泡沫，提升零碎性风险迸发的系数，这是任何人都不情愿看到的。在这种状况下，延续出台政策，释放明白的红线和信号不只必要，而且及时。

但是，在释放信号，划出红线，标明态度的同时，必需对目前施行的一些政策停止反思。往年很多城市表态，要确保“房价环比不下跌”，爲了完成这个目的，无所不必其极，采取各种方法限制低价楼盘上市，这样做的后果是人爲制造了充足的恐慌，爲什麼杭州、北京等城市新房一房难求，基本缘由就在于人爲控制价钱，招致开发商要麼推延收盘工夫，要麼想方设法躲避限价措施，加价卖房就成了盛行规则。

再比方，在土地供给上，虽然北京在刚发布的文件里言简意赅爲本人辩护。说一些媒体和中介对往年北京的土地供给方案有曲解和误读，称往年实践供地量将是去年全年实践供给量的2.5倍。这只能阐明去年完成方案太差了，这也是招致北京呈现恐慌性购置的次要缘由。必需强化热点城市的土地供给方案执行状况，对完不成方案的应该停止问责。政府不应该搞土地饥饿营销，制造人爲的恐慌。

我后面说过，这次增强版的限购限贷政策，其实是给市场释放明白信号，也是给划红线，高层绝不情愿看到房价失控最终招致泡沫演化成零碎性风险，这是“稳”的总方针不允许的。基于以上剖析，短期中国房地产市场片面降温的能够性在提升，人爲招致的热炒之风应该会管理，市场会回归感性。

假如政策信号明白，一些该调整的城市会调整，风险也会在短期释放。从历次的调控看，增强版的调控之后，市场在三个月到半年的周期内会分明降温，当然，从2010年以来房地产政策的周期看，很少有坚持两年的，因而，本轮出于降平和自动排险的调控，不出不测应该会在两年之后迎来转机点。

将来的市场怎样看，还是以前的判别：短期看政策，中期看城镇化进程，临时看人口转机点。就城镇化进程和人口而言，轻言中国房价崩盘的工夫恐怕又会遭遇市场的讪笑。但在调控周期下，市场平安的范围一定会持续膨胀，我之前提出的绝大少数城市选择买房可以等到六月份市场和政策阴暗之后再做决策。而不思索短期的动摇，中期没有成绩，可以选择随时出手买房的范围，只会在我提出的“4+10”，即四个一线城市，加10个中心城市及国度级的城市群。往年三线城市的热度不会继续，房地产的配角永远轮不到三线担纲，他们永远是跑龙套的角色。