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以案释法:城里人买农村住房 买卖合同无效看中一套房子后,缴纳定金并签定房屋认购书是必不可少的步骤。很多人不明确认购书的作用和法律效力是什么?房屋认购书和购房合同是一样的吗?
商品房认购书=购房合同?
首先,在流程上说,认购书是在购房者初步确定购买意向并交纳定金时签订的,是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
而购房合同则是在缴纳购房款(首付或全款)后,双方正式签订的买卖合同。通常包含商品房具体状况、房价、付款方式、交付约定、质量标准以及后期一系列相关责任划分等内容。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
因此,房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定,房屋认购书并不是完全与购房合同没关系,在符合法律规定的情况下,房屋认购书会转化为购房合同,这个时候,认购书就等于购房合同了。
这些情况下房屋认购书等于购房合同
在法律规定的一些特定情况下,认购书时可以等同于购房合同的。当商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
主要包括以下内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”
因此,如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容,而且开发商已经按照约定收受购房款的,那么,商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务,应当按照商品房认购书的约定处理。
简单来说,一般情况下,房屋认购书不是购房合同,房屋认购书也不等于购房合同。但是,如果符合法律规定的条件的,房屋认购书就等于购房合同。房屋认购书中约定的内容,开发商和购房者都必须履行,否则就构成违约。当然,关键在于购房者要向法院证明房屋认购书确实符合法律规定的条件,否则认购书不能等于购房合同。
责任编辑: linquanxiu
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