万科唐家墩新项目将面市！地块规划和项目测评来了

2021年7月12日，【武汉市自然资源和规划局】公示了【武汉联投万科房地产有限公司】申报的《新建居住项目（唐家墩村城中村改造K8地块及扩大地块）的规划方案》。

本文根据《规划方案》和编者走访所得到的信息，从“（1）项目基本规划”、“（2）项目拿地背景”、“（3）项目区位价值测评”、“（4）项目所拥有的交通条件”、“（5）项目周边配套状况”、“（6）项目售价猜想”共六个层面，对【万科唐家墩K8】项目进行全面阐释，以供购房者和业内人士参考。

一、万科唐家墩K8项目基本规划

根据规划方案显示，【万科唐家墩K8项目】规划8栋28至48层的高层、超高层住宅，1所幼儿园，以及部分社区商业。

鸟瞰效果图：

根据规划方案显示，万科唐家墩K8项目相关基本信息如下：

项目基本信息：

该项目分为南北两个小地块，由公共通道隔开。地块形状为躺倒的"7"字型。多数楼栋为“东南-西北”朝向，而1、6、7号楼大致为东西朝向。

效果图：

二、万科唐家墩K8项目拿地背景

项目地块分2次竞拍所得。第1次是2010年的早期地块，与【万科汉口传奇】项目同批，第2次是2021年6月竞得。

1、早期地块的背景信息

万科唐家墩K8项目的地块是由开发商分两次拿地所得。其中一部分属于早期竞得的P(2010)153号地块，另一部分是2021年6月底竞得的K8扩大地块。

2010年12月7日，【武汉联投万科房地产有限公司】竞得唐家墩两宗城中村B包和C包地块，即P(2010)152号地块和P(2010)153号地块，共6个小块。

P(2010)152号地块，包括K2、K3、K4、K6四个地块，净用地面积为198167平，总建筑面积当时被要求控制在982759平，以17.821亿元拍得，折算楼面价为1813元/平。

P(2010)153号地块，包括K5、K8两个地块，净用地面积为64262平，总建筑面积当时被要求控制在341555平，以6.78亿拍得, 折算楼面价1985元/平。

早期竞得的P(2010)152和P(2010)153，其中K3地块就是后来的万科汉口传奇一期。K6地块是二期，万科汉口传奇·唐樾。K5地块是三期，万科汉口传奇·悦庭。K2地块规划早于K4地块公示，仅两栋楼，是还建房地块。K4地块是四期，万科汉口传奇·锦棠。

2、新地块的背景信息

2021年6月底，【联投万科地产】竞得江汉区核心地块P（2021）054号地块，即【唐家墩K8扩大地块】，最大建面约7.8万方，不少于1.23万方住宅被回购，回购价约18558元/平，楼面价约13853.9元/平。

P（2021）054号地块位于江汉区唐家墩路与八古墩东一巷交汇处东北部，规划总用地面积为18553平方米（以实测为准）；最大计容建筑面积被要求控制在78000平方米以内；建筑高度被要求不高于100米，个别楼栋被要求控制在120米以内。

该地块网上挂牌，竞买保证金21612万元，起拍总价约108060万元，起拍楼面价约13853.9元/平。最终该地块被【武汉联投万科房地产有限公司】底价拿下，成交总价约108060万元，楼面价约13853.9元/平。

2021年新拿到的【K8扩大地块】对开发商的要求：

（1）根据住房保障部门相关要求配建租赁住房。

（2）地块成交后，由江汉区城区改造更新局在本地块内回购不少于12286.53平方米住宅，用于唐家墩K8地块整合片就地还建安置，住宅回购均价约18558元/平方米。

（3）上述产权调换安置房源被要求自土地成交之日起36个月内交付使用。

3、关于K8地块的项目案名和入市时间

据“武汉阿松”了解，尽管K8地块有部分土地与早期的万科汉口传奇系列的土地同批，但是K8项目不会使用“万科汉口传奇”这个案名，也不会延续【万科汉口传奇】的IP系列作为分案名，而是另取案名，作为一个独立的纯新盘面市销售。

事实上，这个项目在去年就已经打围，可能是由于扩大地块还未竞得，所以一直没有面市。

工地围挡图（2020年）：

万科是较早进入武汉的大开发商之一，也是全国头部房企品牌知名度不言而喻。万科在武汉打造过诸如“万科红郡”等诸多好盘，口碑不错。该项目的开盘时间、售价等均未确定。据可靠消息称有望在今年入市，请以开发商的正式公布的消息为准。

三、万科唐家墩K8项目区位价值测评

1、区位观察

【万科唐家墩K8项目】位于江汉区唐家墩与八古墩东二巷交汇处，励志中学北侧。位于汉口二环外约3公里，从楼盘分布片区看，属于汉口核心板块，周边主要是成熟的居住区。

微观区位：项目北侧是规划路、京广铁路；南侧是中百仓储、励志中学、八古墩东一巷、顶绣晶城、发展大道（二环线）；西侧是唐家墩路、蓝色天际；东侧是青松路、田园小区等。

区位关键词：汉口二环，一线临铁路，西侧临高架。

2、区位点评

（1）项目属于江汉区，紧邻二环线，所在片区被称为唐家墩，在行政区划上属于“江汉区唐家墩街道”。由于江汉区面积太小，整个江汉区都被统一称为“汉口核心区”。所以，从位置上讲，万科K8项目处在“汉口核心区”。

（2）唐家墩一带的城市面貌不算太好。与之相邻的后湖板块的城市面貌其实也不算好，但这里的城市面貌甚至还不如后湖。这是因为这一带还存在不少老旧社区，而后湖一片新小区很多，城市的视觉观感相对更好。

（3）该项目临二环线，按照以同心环线来估判地段价值的原则，该项目的地段价值显然是优于后湖的。但是与二环内的CBD、建设大道金融街等地段相比，差距还是非常大的。

3、周边实地观察

项目周边成熟小区都，居住氛围浓厚，而且出门就也有中百仓储、苏宁易购等商业体。

项目北侧紧邻京广铁路，西侧紧邻高架，居户可能会噪音干扰，这个问题购房者需要注意。

周边卫星地图： 

四、万科唐家墩K8项目交通条件测评

1、自驾优势

项目西侧是唐家墩路，南侧约300米就是发展大道（即二环线），周边路网还是非常发达的。而且，项目附近也有上下二环线的匝道口。但是需要注意的是发展大道高峰期是还是比较拥堵的。

2、地铁优势：

项目距离地铁6号线唐家墩站约200多米，该站点还规划有地铁10号线，未来是双地铁换乘站点。

地铁入口实景图：

3、公交车优势：项目门口的公交站点车次非常多。

4、交通条件点评：

万科唐家墩K8项目交通方面的表现非常不错，周边路网发达，有主干道也有快速路，距离地铁也非常近，门口的公交站点车次非常多。

五、万科唐家墩K8项目城市配套状况

配套关键词：门口就是商场。距离三甲医院较近。学校划片情况存在变数。

1、商业资源优势

万科唐家墩K8项目门口就是中百仓储和苏宁易购，出门就有商场，非常便利，另外项目距离【新塘万科广场】和【菱角湖万达】等商圈也较近。

新华路万达实景图：

新唐万科广场实景图：

2、教育资源优势

项目自带一所规划幼儿园。尽管项目周边的顶琇晶城等小区被划片到了教学质量较普通的唐家墩小学和天门墩中学。但是，由于【万科汉口传奇】代建了【红领巾实验小学】，而【万科唐家墩K8项目】与【万科汉口传奇】是同一批地块，未来当然是很有可能被划片到红领巾实验小学的。

3、医疗卫生资源

项目距离三甲医院【武汉市中心医院后湖院区】的直线距离仅700多米，乘地铁仅。

武汉市中心医院后湖院区实景图：

4、其他：项目自带一小片公园绿化用地。

5、配套点评

万科唐家墩K8项目配套总体上来说还是不错，门口有商场，附近有三甲医院，如果未来能对口到红领巾实验小学、对项目价值会有进一步提升。

六、万科唐家墩K8项目售价猜想

价格关键词：可能25000元/平以上

1、参考万科汉口传奇项目的“收官价”

万科汉口传奇是2019年5月“收官”的，收官时均价约22000元/平。鉴于目前的市场态势，【万科唐家墩K8】项目的售价可能会比汉口传奇的“收官价”高。

2、参考后湖板块当时的“带装修均价”

万科汉口传奇收官时，后湖板块市场上带装修盘均价单价仅1.8万元多/平。鉴于后湖板块地块价值略逊一筹，据此保守估计，万科唐家墩K8项目如果以带装修的房源面市销售，其售价在2.5万元/平。

片区房价及楼盘动态表：

3、参考周边二手房价格

项目西侧【顶琇国际城】二手房挂牌价约2万元/平，近期成交价区间为2.0-2.2万/平。

项目附近万科汉口传奇二手房挂牌价约2.5万元/平，近期成交价多在2.6万元+/平。

关于该项目价格的最终准确信息，请以实际开盘价格为准。

七、结语——【武汉阿松】综合点评

1、优势：

（1）由于环线位置看，万科唐家墩K8项目在二环外约300米，地段较好。

（2）交通出行便利。周边有主干道和快速路，步行200多米就能到地铁口。

（3）项目周边配套相对齐全。

（4）万科的品牌力、万科物业都是强加分项。

2、劣势：

（1）万科唐家墩K8项目北侧有铁路、西侧有高架，居户有遭受到噪音干扰的可能。

（2）片区有相当面积的老旧社区，城市面貌观感一般，城市体验一般。

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