重磅！湖北住宅小区物业管理新规出炉！

所在小区物业管理水平如何，可以说是和我们息息相关。好的绿化、安保、设施，都能为我们增添幸福感。

近日湖北省住建厅等多部门发布《关于进一步加强住宅小区，物业管理工作的通知》，进一步加强和改进住宅小区物业管理工作，破解物业管理难题，提升住宅小区治理水平，不断满足人民群众，对美好居住生活的需要。

物业管理“十问十答”get要点!

（一）党建工作如何引领物业管理?

坚持党对物业管理工作的全面领导，通过强化行业党建基础，推进物业行业党的组织和党建工作“两个覆盖”。

推进党的组织和工作向居民小区(网格)、楼栋延伸。小区党组织在基层党组织领导下，协助街道(乡镇)、社区居委会开展业主委员会组建换届、矛盾纠纷化解、服务小区居民等工作。将党的领导写入业主委员会议事规则和管理规约，日常工作事项由党的工作小组先议，再提交业主委员会或业主大会讨论、决策。

推动社区物业党建联建，推行“双向进入、交叉任职”，积极推荐符合条件的社区“两委”成员、社区专职工作人员通过法定程序兼任业主委员会成员，推荐符合条件的社区“两委”成员、小区党组织成员兼任物业服务项目义务质量总监，吸纳优秀物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。

（二）物业管理中的重难点问题谁来解决?

街道(乡镇)要切实履行住宅小区综合管理属地责任，建立物业管理联席会议制度，统筹公安、民政、自然资源、环保、住建、城管、市场监管等职能部门和供水、供电、供气等专业运营单位，定期协调解决住宅物业管理重难点问题。

要明确部门和单位职责清单，压实工作责任，推动各职能部门及专业运营单位执法管理服务进小区。

以小区为单位，加快健全社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”机制。社区居委会要成立环境和物业管理委员会，督促业主委员会(小区自治组织)、物业服务企业履行职责。

（三）物业管理产生矛盾纠纷如何化解?

物业管理矛盾纠纷大多是基层社会治理问题，要充分发挥人民调解工作在防范和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用，构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理矛盾纠纷调解工作模式，以现有的人民调解组织为基础，逐级建立物业管理矛盾纠纷人民调解组织，充分发挥社区法律顾问、物业行业专家、下沉党员干部等作用，将矛盾纠纷化解在居民社区、小区。

（四）业主委员会能干啥?应该干啥?

业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力。

业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，指导业主配合相关部门积极参与社区治理。

引导业主按时缴纳物业服务费，探索定期在小区显著位置公告业主缴费情况，对多次催交仍拖欠物业费、维修资金的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交，并协助物业服务企业通过司法途径解决。探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人信用记录。

（五）谁来监督、怎么监督业主委员会?

业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，报告社区党组织和居民委员会并听取其建议。

社区(小区)党组织要发挥群众优势，指导业主委员会建立业主接待日、业主议事会等自治载体，定期组织业主代表评议业主委员会履职情况，结果作为业主委员会改选调整的重要依据。

业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道(乡镇)查实后应责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。

业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道(乡镇)、社区应指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。对业主委员会成员在履职中涉嫌违法犯罪的，司法部门应当依法严肃查处。

（六）如何对物业服务企业有效监管?

加强物业服务企业登记注册信息部门共享，督促指导物业服务企业全面落实物业管理“五大备案”制度，即物业管理区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、承接查验协议、物业服务合同等备案管理制度。

引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。完善物业服务质量考评机制，组织开展物业服务企业服务质量的考核、评价，结果作为物业服务企业选聘、续聘的重要依据，及时公布物业服务企业考核评价结果。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

（七）老旧小区物业服务如何开展?

按照“提升专业化物业、规范自治型物业、覆盖弃管小区”的思路，逐步扩大物业管理覆盖面。

街道(乡镇)、社区要结合老旧小区改造，通过选聘市场化服务企业、成立公益性物业服务实体、引入社会资本管理等方式，引导居民因地制宜选择物业服务模式，推动建立物业管理长效机制。

鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。对暂不具备专业化物业管理条件的住宅小区，采取社区居委会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业服务管理全覆盖。

（八）物业服务收费谁来定?怎么定?如何监管?

住宅前期物业服务收费实行政府定价，收费标准由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布基准价及浮动幅度，建立动态调整机制。

住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争产生，实行市场调节。实行市场调节的物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务质量相适应的原则，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准，引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。鼓励物业行业协会或通过委托第三方评估机构监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

物业服务企业应当落实“四公开”制度，在小区显著位置公开物业服务人员、服务内容及标准、服务收费价格、报修方式等，通过网络等方式告知业主公示内容。

物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用，对相关价格违法行为依法严厉查处。

（九）维修资金怎么使用?如何管理?

探索新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金，购房人在办理房屋交付使用手续前向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

提高业主委员会在维修资金申请使用中的组织能力、决策能力和执行能力。建立紧急维修事项清单，完善维修资金应急使用程序和代修程序，对符合条件的，依法落实应急维修和代修。加强维修资金工程的监督管理，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用额度，依法严肃查处工程造价、监理、招标、质量等违法违规行为。

（十）物业服务如何向生活服务业转型升级?

鼓励有条件的物业服务企业在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利，盘活小区既有公共房屋和设施，优先用于社区公共服务，积极推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式。推动物业服务线上线下融合，促进物业服务企业由物的管理向居民服务转型升级。

按照先试点探索、后全面覆盖的模式，2021年，武汉、孝感两市作为试点城市先行探索物业服务智慧化相关工作。

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盛夏来临，高温天气里乘坐电梯，人一多就感觉又闷又热，有的小区物业在电梯内加装了摇头电扇，以通风换气。大家还是希望，给小区的电梯装上空调，那么为什么小区电梯空调这么少见呢？想装的话有什么需要注意的呢？

小区装空调无明确规定，费用谁出是关键

《武汉市住宅电梯配置和选型通用要求》对住宅电梯要“配多大、配多少、配多快”都作了明确规定，但并没有要求住宅电梯要配置空调。目前，武汉市除了少数楼盘外，大多数小区的电梯没有装空调。

电梯内安装空调的技术很成熟，电梯安装空调的程序很简单，电梯轿厢顶部设置进风口和出风口，能够循环空气，然后空调主机装到电梯轿顶龙门架横梁上，再做好电梯平衡系数试验即可。但电梯空调运行成本较高，普通住宅小区很少采用。

电梯空调安装费用一般根据楼层和载重量来决定。一栋40层高楼电梯内安装一部空调，费用约在7000元左右。电梯加装空调需要额外出费用，后期维护也需要一定成本，这个加装费用物业方无力承担，让业主自筹也有难度。

质监部门提醒：电梯加装设施须报备

市质监局特种设备安全监查处说明：电梯属于特种设备，如果要动电梯本体需要报备，像在电梯内加装空调、电扇等，都要向武汉市特种设备监督检验所报备，对电梯加装设施进行监督检验。·

由于空调是安装在电梯轿厢顶上，一般一个电梯专用空调的重量在20到25公斤左右，电梯对于平衡系数有严格要求，两边平衡要差不多。

电梯如果要安装空调，尽量要找电梯厂家来配合安装，安装空调后，市特种设备监督检验所要对电梯重新调试，测试合格后方能投入运营。

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