五一小长假，人都去哪儿了？

五一小长假，身边很多朋友都选择了出去旅游，不过不论大家去的是什么地方，都有一个共同的感受，那就是人、从、众……实在太多了。有人开玩笑地说，过完五一劳动节，终于理解灭霸的想法了，这个世界上人真的太多了，消失掉一半或许正好！

作为漫威的忠实粉丝，北哥也是刚刚看完《复仇者联盟4》，考虑到很多朋友还没有看，今天我们就不剧透了。不过其实早在《复联3》上映的时候，就有很多人尝试理解灭霸要清理宇宙人口的想法，毕竟人口太多确实带来了很多社会问题。今天我们不讨论社会问题，单就房地产市场来看，如果灭霸真的一个响指就让地球上一半的人口消失，那房价会跌掉一半吗？

下面我们以中国为例来进行探讨，在开始讨论前，我们要假设一个前提，那就是灭霸打完响指之后，所有大家认识的人和关心的人都不会消失，这样我们可以不带任何感情因素来进行讨论。那么问题其实就变成：如果突然有一天，中国人口减少了一半，变成7亿人，那么房地产市场会是什么样子，房价会跌一半吗？

我们的老粉丝应该记得，关于人口和房地产的关系，北哥曾经写过很多篇文章了，只不过今天这样的假设还是第一次。假设有一天中国人口只剩下现在的一半，北哥认为大概率会出现以下这几种情况。

人口继续向大城市集中，而且集中程度比现在更高。

有一个常识很多人都知道，但却没有真正把它放在心上，实际上这个常识对认识房地产市场和未来的房价走势至关重要，这个常识就是人口的聚集效应。人口聚集效应是人类社会经过几千年发展形成的规律，特别是在城市出现以后这一效应得到了无数倍的放大。要理解人口的聚集效应其实很简单，以前人类之所以聚集是为了获取食物、安全，现在的聚集则更多的是为了获取资源，比如工作机会、公共资源、个人发展空间等等，这些资源只有在城市才有，而且大城市比小城市要多得多。因此我们才看到这个世界上出现了越来越多的大城市及城市群——国外是这样，国内也必然是这样。

显而易见，不论未来人口减少到多少，人口的聚集效应都是无法阻挡的，而且在人口变得越少的时候，这种聚集效应可能会更加明显。比如说我们的邻居日本，过去十年间人口已经开始出现负增长，但东京圈的人口数量不仅没有下降反而在不断增加，这就是很好的证明。所以未来如果中国的人口减少到7亿，那么几乎可以肯定的是，这些人口会更加集中到几个大的城市群，比如京津冀、长三角、珠三角等。

下图是如是金融研究院整理的目前中国城市群空间分布示意图，可以供大家参考。

中国城市群空间分布示意图

图片来源：如是金融研究院

总之，即使灭霸一个响指消灭了一半人口，超大城市依然会是超大城市，特大城市也依然会是特大城市，因为这是人类几千年发展的必然。

但是，与之形成鲜明对比的是，小城市可能会遭遇毁灭性打击，特别是在现有条件下人口就自然流出的城市会更惨。

前两天，我们有新闻曝出东北黑龙江小城鹤岗出现了白菜价的楼盘（一套房子1万7），我们当时就说过这背后的主要原因就是人口流出。像这一类现在就已经开始人口大规模净流出的小城，未来如果真的再遭遇整体人口大幅下滑，那必将是致命的打击。我们不妨再来看看我们的邻居日本，去年下半年的时候，我们看到新闻报道说很多地方的房子已经开始不要钱免费送了。原因其实也很简单，就是因为这些地方的人口越来越少了，少到房子不要钱都没人要了，所以他们才推出了免费送房子的“空屋库存计划”。

其实不光是小城，就算是大城市，如果人口持续流出，也会遭遇同样的问题，大家还记得几年前破产的美国汽车之城底特律吗，也是因为汽车工业的落寞导致人口大量流出，整个城市破产，房子也便宜得无人问津。同理，如果未来中国的人口也减少到现在的一半，一定也会有很多地方出现房子白送也没人要的情况，毕竟没有人住房子存在的意义就没了，还能有什么价格呢？

那么，大家最为关心的问题来了，如果人口大幅减少，房价会怎么样呢？

我们说过了，判断房价主要看供需关系，我们来看看不同的城市未来供需关系会发生怎样的变化？其实看完上面的分析，大家应该很清楚了，未来即使中国的人口大幅减少，主要大城市和城市群依然会聚集国家的大部分人口，比如我们在过去的文章中多次提到的几个核心城市群：京津冀、长三角和珠三角等，这就像现在的日本东京圈，聚集了3700万人口，而且还在增加。那么未来，北上广深等超大城市，如果不采取严格的行政限制手段，人口一定还会继续增加，在需求增加而供给无法大幅提升的情况下，房子一定还会是一种抢手的资产，如果再考虑到通胀和货币因素，未来这些大城市的房价一定是看涨的。相反，三四五六七八线城市，不是说房价一定都会跌，但是分化会很明显，能保持自身竞争力且具备人口吸引力的小城市依然也会活得很好，但更多的没有竞争力的城市会逐渐失势，房价自然也就难以指望了。

那么哪些城市会不幸成为失势的城市呢，我们现在还不好说，这里提供一份过去三年人口净流出城市名单，虽然说历史不代表未来，但是历史数据也还是很有参考意义的。

根据2014-2017年中国城市统计年鉴的各城市人口数量（以294个地级市作为样本），发现共有26个城市出现连续3年的人口净流出。从这些城市的分布上来看，四川有巴中、内江和广元市三个城市，内蒙古有通辽一个城市，陕西有安康一个城市，其余的21个城市都集中在东三省，其中，黑龙江8个，吉林7个，辽宁6个。

近3年人口持续流出的收缩型城市

最后，北哥还想特别补充两点，非常重要，不得不说。

第一点，中国人口变成7亿可能不需要灭霸的响指，根据一些人口专家的预测，按照目前这样的趋势发展下去，本世纪末，中国可能就只剩下7亿人了。当然，这个数据是否一定准确北哥很难保证，但是生育率大幅降低是一个不容争辩的事实，即使是在全面放开二孩政策的这两年，人口也没有出现大家预期的反弹，所以未来人口大幅下滑的趋势可能难以避免。

第二点，我们也不必过于担忧，为什么呢？因为我们的人口基数还是很大的，就算减少到7亿人，依然是美国现在人口的两倍。而且，国家一定会想办法让大家多生孩子，北哥在这里不妨做个预言，两年之内我们会全面放开生育限制，十年之内会出现鼓励生育的政策，比如生孩子奖钱。

我们拭目以待吧！