陆限购令再升级 买房要摇号

陆调控楼市出狠招!上海市住建委5日凌晨推出新通知，除了公告已吊销1500家房仲业者，且未来要买新成屋，不是半夜去抢，而是由公证机构摇号、拿号码牌排队买屋，也就是说，要在上海置產买新房，口袋深还不够，还要运气好!台商透露，这还不是最狠的招数，预计未来还会加码。

去年9月30日后，大陆超过55个城市发布各种相关房地產调控政策160多次，房地產市场调控层层加码，现在已经是限购、限贷、限价、限售的「四限时代」，如今上海再进一步升级──公证「摇号」买房，意味未来买车要摇号，买房也要摇号。

明确要求 公开销售

为了调控楼市，大陆各地政府可是招数尽出，且很多政策都是半夜发布、就是要杀个你措手不及，以上海为例，先前就已经有「史上最严限购令」，5日凌晨，上海市住建委推出《关于进一步加强本市房地產市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房採取由公证机构主持的摇号方式公开销售。

摇号选房、买房是一项大陆房地產市场潜规则，因为过去有很多房地產业者为了让自家的房屋看起来很抢手，找很多人头来购买，所以自己办摇号抽籤，其实里面很多手段可以作，而比较好的產品当然早就被藏起来。

通知里提到，为了体现公开公平，将明确要求新开盘商品住房採取由公证机构主持，摇号排序、按序购房等方式公开销售。

易居房地產研究院智库中心研究总监严跃进表示，用公证方式摇号，可以避免开发商向特定人士销售，有利于保障普通人购房，代理或者仲介不准买自己服务的建案，避免一些暗箱操作，其他城市可能会跟进上海的做法，预计未来上海管控还会更严，像是一房多卖、一房多价、私下乱收费等乱象也会被挑出来管理。

并非强制 猫腻太多

但也有熟知房地產操作的台商朋友表示，摇号猫腻太多，首先这个通知写得很玄机，它并没有「强制性」公开摇号，所以还是有操作空间，其次，就算是「公证机构」，有本事的还是能「上下其手」，所以业界最怕的其实是像上海汽车牌照一样，真的全部公开在网路上摇号。

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各地加码限购 “商住房”或将成为历史?

一直以来商改住项目就是市场发展的畸形产品，不过时至今日，伴随着本轮调控政策的升级，这一产品或将成为历史。继北京全面叫停商住产品后，上周五，上海和成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

21日，上海市政府网公开发布该市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(下称《规定》)，明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时，出让合同约定办公、商业可售部分须以层为单元进行销售。《规定》所指的商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

同日，成都市房产管理局、成都市规划管理局、成都市国土资源局、成都市建委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》(下称《通知》)，严禁商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途，商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售;项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米，不分隔的，层高不应大于4.6米;不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。不过，《通知》仅适用于新建商办项目。文件明确，“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目，按原规划许可执行。”

对此，中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华表示，开发商之所以要打政策擦边球，开发大量商住房产品，一方面原因还是开发商希望逃避住宅市场的限购等政策措施。各地出台对商住房产品的限制性措施后，规划的严肃性将得到加强，规划意图将得到更彻底的落实;将确保住宅的归住宅、商办的归商办，减少商办类物业的客户群体，提高市场风险，降低开发商开发投资商办类产品的积极性，进而降低商办类土地的出让溢价水平。同时，这种限制也必然打击商办市场上的投资、投机资金，将这部分资金引导到实体经济中去，在一定程度上也将限制人口无序涌入大城市中。对于那些因政策效力溯及既往且尚未销售的商住产品，开发商将再也不能通过短平快的方式回笼资金，而很可能需要转卖为租、长期持有，走带装修、定制化、精品化路线，不得不拉长项目销售或运营的周期。即使房企考虑通过REITs等金融化方式进行操作，也仍需做好商办房产的出租、运营等，确保较好的收益，才能保证REITs的良好销售前景和回报。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，商住房的发展空间越来越狭窄，此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的，所以其退出市场的可能性很大，唯一有一点值得保留的，就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和成都的规定既限制了产品开发的模式，也限制了产品的市场成交模式，所以利空效应很明显。同时，商住产品的价格将容易下滑，毕竟商住产品的流通性在快速降低。