明年起可以与银行重新签定房贷合同了

发布时间:2019-12-30 10:05:06

来源:武汉

分类:政策法规


央行周末再宣布重磅政策。继8月起新发放贷款主要参考贷款市场报价利率(LPR)定价之后,昨天中国人民银行出台存量贷款利率基准转换方案。已签订房贷合同的市民,可以与银行协商将定价基准转换为LPR,也可以协商采取固定利率。

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要点1

新政不涉及公积金贷款

根据央行公告,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,这个差值可以为负值,也就是可以下浮。加点数值在合同剩余期限内固定不变,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

公告明确,“存量浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,不包括公积金个人住房贷款。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

要点2

初次转换房贷实际利率基本不变

央行表示,新规的实施,将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用,推动社会融资成本下降。预计初次转换之后,存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3月至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。

也就是说,从明年3月1日起市民就可以办理老贷款合同将利率定价转为LPR,办理截止到8月31日,这期间哪个时间去办理都可以,不影响利率。

除商业性个人住房贷款,其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款。

算账

初次转换房贷实际利率基本不变

为了让公众更直观地了解新政,央行以商业性房贷为例进行了说明。

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

在上述案例中,房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后,加点方式从贷款基准利率上浮10%的5.39%,变为了LPR上浮0.59个百分点,还是5.39%。

其他选择

房贷还可协商采取固定利率

此次贷款利率的转变,央行对借款人给出两个选择——既可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,也可以转换为固定利率。转换后的利率水平由借贷双方协商确定,转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

选择哪种利率比较划算?

一种是固定的,一种是“LPR+加点”利率,这个该如何选择?需要注意的是只能选择其中一种,而且只有一次选择机会,后续不能再次更改。这就难了,想见风使舵都不行,只有凭借你那点聪明来赌一把了。

个人建议,如果真的不是那种喜欢操心的人或者说不喜欢刺激比较懒的人,还是选择固定利率更划算,这种划算不是说你在房贷上是吃亏还是占便宜,而是从个人生活上不会受太大影响。固定后,你就不用总是盯着总是操心,省去你大把的精力干点什么不好?

如果属于喜欢追求刺激或者觉得自己很聪明的人就可以选择“LPR+加点”利率,你会有自己的判断,你认为未来是不是利率保持整体下行态势,那么可能会划算,当然如果你失算了也要认。因为选择的机会只有一次。

客观来说,现在全球正进入负利率时代,就房产来说,日本、加拿大、法国、德国等国都被认为可能会向负利率进行转变。有人说,越是发达国家,房价越高,价格越稳定,房贷利率越低,越处于低利率甚至负利率时期;越是发展中国家,房价越低,价格越波动,房贷利率越高,越处于中高利率时期。伴随着中国在全球的地位越来越高,总体趋势也一定是低利率的行情,那么你也就应该有自己的选择了。

刚改购房者的压力越来越小是大趋势

此前,官方透露过,随着市场稳定后,房贷利率会逐步有所下调,而且对于刚需和改善购房者来说,也将得到最大的实惠,政策上也会向真正自住购房者倾斜。所以,无论市场怎么调整,对真正自住需求者应该是保护的,成本不应该有大幅增加,甚至应该有所降低才对。

央行规定,转换时点利率水平保持不变。民生银行首席研究员温彬表示,这意味着2020年个人房贷利率保持不变。也就是说,在2020年转换的时候,你的房贷利率水平算下来和以前是一样的,没有变化。“贷款利率转换”只是计算方式转变了,不存在月供增大的可能。从2021年1月1日开始,房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼说,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率不得低于原有利率水平。董希淼认为,未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商,采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式,这对借款人是相对有利的。

此次政策明确,因为LPR基础利率每个月都会发布,那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问,给出了明确答复,即可以约定一直不变,也可以约定一年调整一次,但绝对不会出现每个月调整一次。

2019年12月28日上午,人民银行发布第30号公告,明确了存量浮动利率贷款定价基准转换有关事宜。

公告称,自2020年3月1日起,金融机构开始进行存量贷款合同的LPR(贷款市场报价利率)替代,原则上应于2020年8月31日前完成。其中,存量贷款LPR替代的转换原则是,借款人可与银行协商确定将利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,或转换为固定利率。

对此,部分商业银行相关负责人接受记者采访时均表示,自LPR改革以来,各银行已有90%新发生贷款参考LPR定价,推动存量改革时机已经成熟。

建设银行资产负债部总经理刘方根表示,为推动存量贷款定价基准平稳转换,建设银行将按照“充分协商、保障客户权益、简便易行”的原则,做好转换计划制定、合同条款变更、系统配套改造、客户公告和答疑、舆情处理等工作,按照公告要求的时间表稳妥推进。同时,也请客户充分了解定价基准转换的意义、转换原则和自身权益,根据人民银行公告和各银行通知,及时与银行协商办理存量贷款定价基准转换相关事宜,如有任何疑问,可前往业务办理机构或拨打银行全国统一客服电话进行咨询。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示,招商银行将加快推进各项工作。按照人民银行要求,进一步细化和明确招商银行的落地实施方案,加快修订合同,评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响,尽快制定改造计划并加紧实施。针对不同客户、渠道的特点,提前布置,确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。

彭家文表示,从3月1日起,招商银行将按要求正式启动存量贷款定价基准转换工作,积极稳妥,合理有序,分步骤、分批次实施,做好客户沟通和解释。同时,加快适应LPR的市场化定价方式,打造适应LPR改革后的贷款综合定价机制,提高利率风险应对能力,在有效平衡风险和收益的前提下,灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理,提升自身竞争实力和服务实体经济能力。

民生银行资产负债管理部负责人表示,接下来,民生银行将严格按照人民银行公告要求,尽快制定工作方案,包括系统配套、人员培训等,稳妥有序推进存量转换工作,与客户按市场化原则协商确定具体转换条款,并在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款,充分保障金融消费者权益,切实推动降低企业融资成本。


责任编辑:wendy

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