楼市拐点时,最有价值的10点建议

发布时间:2019-06-10 10:09:21

来源:网络整理

分类:本地楼市


自1998年住房市场化改革以来,楼市第一次遭遇如此之多的限制,买房投资首度面临如此之多的不确定因素,这意味着过往的楼市投资逻辑都将不再适用。

暴涨时代的逻辑简单且粗暴,买到就是赚到,这是全民共识;暴跌时代的逻辑也很简单,任其降价打折,我自岿然不动。唯有冰封模式,前进后退皆不得,买与不买都两难。

越是到了转折时刻,越需要专业判断。越是到了变局关头,也需要理性分析。

稳楼市,已然成为下半场从上到下的共识。

01

环境

内外压力叠加,稳楼市是必然选择

要想了解楼市为何被全面冰封,必须要明白大环境正在发生何种变化。

对外,美国拿出了“减税加息缩表”的三板斧,全球资金回流,带来人民币贬值和资本外流的双重压力;与此同时,贸易争端一直未有缓解,出口形势受到影响,经济下行压力进一步加剧。

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对内,居民杠杆率翻倍,高房价已经对消费形成挤压效应,房地产领域的金融风险也处于事实上的高位。经济下行、消费不振、老龄化危机同时到来,整个市场面临前所未有的重负。

正是在这种背景下,楼市调控不断加码。既要限制需求,也要限制供给,更要限制整个市场的自由交易,既要防范资金快进快出造成的剧烈波动,也要防范楼市风险波及到整个经济体中。

02

城市

三四线最后的关口

一二线与三四线的楼市逻辑完全不同。

一二线拥有产业集聚、人口流入和资金汇聚的优势,而三四线往往都是经济增长乏力、人口资金持续流出之地。

同样是放水,降准降息就能激活一二线楼市,而三四线必须依靠“棚改货币化”这样的定向放水才能成功。

如今,货币虽然再度放松,但资金被严禁流入楼市,房企在资金流压力之下,开始用脚投票,全国已有超过800宗土地流拍,其中不乏一二线城市。

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至于三四线城市,本就是国家去库存用了棚改货币化安置结出来的果实。三四线房价上涨,其实就是以棚改之名定向放水的结果。

如今棚改货币化正在熄火,棚改新增贷款不断萎靡,棚改货币化安置正在退潮,有城市甚至已经全面停止“涨价去库存”。

棚改货币化一旦熄火,三四线楼市的虚火,也将终结。

楼市拐点时,最有价值的10点建议

退一步讲,按照目前最乐观的估计,棚改货币化还能勉强维持,那么2020年或许也是三四线城市最后的关口。

因为,2020年,大概率是全国棚改收官之年。

一言以蔽之,目前的楼市以稳为主,以时间换空间,防范风险,为长效机制落地提供可能。

这种背景下,楼市的玩法已经发生变化。政策鼓励你冲的时候,就不要犹豫;当政策一而再再而三喊停的时候,就要多看看前后了。

03

趋势

房价永远涨,但中间会玩过山车

这是我们对历史经验的总结,也是对楼市周期循环往复的根本判断。

站在房价暴涨的山峰,每个人都能得出“房价一直涨”的结论。但事实上,房价并非“只涨不跌”,历史上的几次调整,让不少人胆战心惊。

全国范围的大调整,第一次是2008年,受金融危机影响,被后来的四万亿大投资所拯救;第二次是2014年,被“涨价去库存”和“棚改货币化”所挽回。

至于区域崩盘,案例更不少。最早的一次是1990年代的海南大崩盘,“天涯海角烂尾楼”的景观晒了许多年,直到10年后海南旅游岛规划出台,方才得到缓解。最近的一次是2011年的温州民间借贷危机,带动楼市泡沫破裂。温州房价直接腰斩,直到这一轮,还没回到当初的顶峰。

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即使房价一直涨,一次大跌也会让许多人回到原点。

香港可谓一直涨的典型,但1997-2003的大跌,让无数人沦为“负资产者”。房价最高下跌70%以上,弃房断供屡见不鲜。

即使后来房价一路上涨,有多少普通家庭能撑过这几年?又有多少高杠杆者能全身而退?

没有对抗风险的能力,那就不要随意去对赌风险。

所以,即便房价一直涨,闷头进去买房的逻辑,也不是在所有时候都适合。当市场出现调整信号时,无论多谨慎都不为过。

04

房地产税

只有一套房的不用太担心

房地产税的到来,是大概率事件。

目前,住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期、赋予地级市以立法权,这四大准备工作已经完成,开征房地产税已无技术障碍。

从法律上讲,税收法定,房地产税要在全国人大进行审议,快则今年年底,慢则五年以内。

不过,房地产税草案尚未出台,但从已透露的各项信号不难认定,房地产税不会一刀切,也不会对所有家庭都征收。

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无论是按照国际惯例,还是官方已经透露的信息,我们都不难得出两个判断:

一是房地产税会分步推进,一二线城市首当其冲,三四线城市未必会征收。

二是房地产税会设计一定的免征面积,最好的情况是首套免征,最差的结果也是每个家庭都有一定的免征面积。

话句话说,对于只有一套房的刚需,房地产税根本就不是需要担心的事情。



05

提醒

限售冻房的风险要谨防

这一轮楼市调控,最大的利器是限售。

限售,让房子暂时失去流动性,从而提高炒房的时间成本,将投机资金封堵在楼市,同时减少市场下行时的抛售压力。

从厦门开始,目前全国已经60多个城市加入限售大军,几乎包括所有的一二线热门城市,还有一些高热不退的三四线城市。

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限售时间一般是2年和3年,部分城市还有5年,但实际时间,是要长出很多的。

因为限售多是从拿到房产证之日开始算起,而从签约到拿到房产证一般还有一到两年的时间,实际限售周期可能长达四五年之久。

四五年时间,什么都有可能发生。千万不忽视了时间的力量。

资金有时间成本,更有风险成本,这是所有投资者都必须考虑到的。

06

开发商

小开发商的房子尽量不要买

这句话完整来说是:小开发商的房子尽量不要买,大开发商的房子也要看质量。

为什么这么说?

主要原因在于,当楼市资金链收紧之后,小开发商有跑路的风险。

而大开发商的融资渠道相对较多,受到的影响相对较少,应对风险的能力更强。

次要的原因是,在限价政策,以及面粉越来越贵的大背景之下,开发商普遍都有偷工减料的动力,房屋难免会出现或大或小的质量问题,品牌房企出事故,但小开发商会更加泛滥。

此外,与小开发商相比,大开发商认知度更高也会更顾及名声,即使出现问题,也会更容易组织维权,维权的声音更能得到社会舆论的关注和声援。

这是最现实的考虑。

07

区域

没有支撑的远郊区跌得最快

房价暴涨的时代慢慢的过去,进入平稳期之后,衡量买房的标准,不再是哪个区域涨得更快,而是哪个区域最能抗跌。

城市如此,城市内部也是如此。

显然,一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区,必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区,也要看这些概念最终能否落到实处,否则靠概念炒作支撑起的上涨,也最容易高位下坠,一地鸡毛。

要知道,在楼市上行期,无论是中心城区还是偏远郊区,都是实现同等程度的上涨,这是普惠行情的体现。

但在楼市下行中期,中心城区有学位、医疗、交通、人流等硬件条件的支撑,一般不会轻易下跌,而远郊区到处都是新房,又缺乏人口流入,二手房根本就没人接盘。

什么叫远郊区?只要夜晚去看看亮灯率一清二楚,没人居住的区域,靠谁来接盘?

事实上,在北京、上海、广州、杭州等地,楼市已经开始高位盘整,而盘整都是从远郊区开始的。

08

学位房

刚需中的刚需

这两年,虽然租购同权的声音一浪高过一浪,但是雷声大雨点小,学位房依旧是刚需中的刚需。

一方面,中国家长对教育的重视前所未有,最直观的体现就是培训机构的野蛮生长,即便政策连番打压都阻挡不了家长的“抢跑”心理。


微信图片_20190610103259.jpg另一方面,无论是广州推出的“租购同权”,还是北京准备试行的“教育房 ”,短时间都难以落地。

教育焦虑越是根深蒂固,学位房的需求就越坚挺,楼市虽然动荡,但无法改变这一趋势。

09

刚需

备好粮食,入场时机已至

在楼市咨询里,经常听到一句话:“是刚需就买”。

这话只有一半正确,另一半完全是不负责任的说辞。刚需的钱也是钱,相比于投资者,刚需的钱往往来自于六个钱包,更需要慎重。

从结果论的角度看,刚需自然是越早入场越好,但谁也没有上帝的全能视角。尤其是在各种风险都叠加而来时,再鼓励刚需闷头入场,显然是不负责任的。

那么,对于尚未购房的刚需来说,楼市平稳期,或许是难得的入场时期。

一方面,限价摇号政策,强制让开发商让利于业主,这是少有的保护刚需的举措。

限价让一手房价格远远低于市价,而摇号又优先向无房的刚需进行倾斜。所以,只要一手房与二手房之间存在20%以上的套利空间,刚需都不妨直接介入。

另一方面,对于换房群体来说,最好的时机正是市场稳定之时。而目前,甚至未来的2-3年,大部分城市的房价大概率会处于平稳的状态。

人性如此,房价暴涨担心踏空,房价暴跌又担心买在高点。只有在房价高位盘整时,才会有充分的时间进行选择,买方市场里没有恐慌之说。

这个时机,正是从郊区到中心城区、从老破小到新房次新房、从普通房到学位房的最好选择。

10

未来

等放松的声音再起来

请记住我们开头说的,楼市是有周期性的。

短期来看,如果基建不能有效提振经济增长,仍有可能重回放水刺激房地产的老路。

具体的信号可以关注这两个方面:

一是各地呼吁取消限购的声音此起彼伏;

二是房企融资渠道悄然放松,房贷利率被引导往下走。

长期来看,出生人口下滑,老龄化日益严峻,这是拖累房价上涨的根本因素。但城镇化还有推进空间,放水式刺激还有可能被一再拾起,房价仍有往上走的可能。

至于崩盘,根本不用操心。


我们不是日本,也跟当年香港的体质不同,一句话来说就是:我们是社会主义国家啊,当局者们不允许崩盘,如果大崩盘真来了,那受影响的就不只是房地产了


责任编辑:wendy

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