武汉

突发降准: 房企资金将遇“甘霖”还是难言乐观?

2018年06月15日来源:每日经济新闻行业动态责任编辑:yemingzhe

在房地产行业遭遇资金面全面收紧环境下,降准似乎为行业带来一丝希望。

中国人民银行日前宣布,从4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将按照“先借先还”顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

从历史经验看,降准通常会为房地产行业带来一定程度利好。而本轮调整周期中,房地产行业也受到流动性收紧影响。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点,个人按揭贷款明显下调。

不过,安居客首席分析师张波认为,此次降准,主要为引导金融机构加大对小微企业的支持力度。当前央行实施稳健中性的货币政策保持不变,此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利。由此来看,对房地产融资环境带来的利好将极为有限资金面阴云环绕

随着房地产市场金融监管明显加强,信贷政策收紧,企业融资难度一再升级,房企资金面压力正全面加剧。

国家统计局数据可以例证。1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元。从资金来源构成看,一季度,国内贷款占20.0%,较2017年四季度上升5个百分点;利用外资占0.05%,环比下降0.1个百分点;企业自筹回款资金占比均有下降,其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%,同比分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

上海易居研究院报告指出,今年1-2月,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差,3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续随着资金环境趋紧,销售下行加剧了房企资金压力,开发商资金面或将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。

从房企融资层面,同策研究院注意到一个数据。在2017年12月以前,境内再融资为最主要的股权融资方式,但此后,其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划,境内再融资额连续三月为0。2018年3月,监测房企实现的股权融资总额折合人民币共8.14亿元,占融资总额1.3%,相较2月呈倍数增长。其中98.28%的股权融资来自华夏幸福的境内再融资;其余为港股上市公司执行股票期权计划,融资金额环比下降94.29%,可见海外配股融资额大幅减少。

同策研究院研究员陈朦朦认为,房企作为资金密集型企业,需根据自己的需求慎重选择融资方式。在目前境内外融资环境均不宽松的情况下,有能力的上市房企可利用上市优势,利用再融资方式满足资金需求。执行股票期权计划虽可为股权融资的一种方式,但此类方式占比很小,且均为港股上市公司。

海外融资也面临新问题。中原地产研究中心注意到,截至4月18日,房地产企业海外融资年内高达193亿美元,同比上涨80.6%。不过成本也明显上涨,如4月17日,融创中国公告称,将发行包括2021年到期年利率7.35%的6.5亿美元优先票据,及2023年到期年利率8.35%的4.5亿美元优先票据。

尤其值得关注的是,4月19日,国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英指出,“我们强化了对重点领域、重点行业借用外债的管理,例如,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债;银行、证券等金融机构外债结汇需要经过外汇局批准等。”降准是“甘霖”吗?

降准为阴云环绕的房地产行业似乎带来新的希望。

严跃进认为,央行此次降准政策,显然和很多市场预期不同,充分证明了当前宏观经济和产业经济发展的特殊性。其逻辑在于,当前流动性不足的风险开始增加,从银行体系的稳健运作,以及产业经济的成本降低等角度出发,实际上都需要有类似降准的做法。类似做法自然是在当前资金面持续收紧的情况下,属于“送春风”的效应。

他认为,应该说降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加,这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低,所以对于各类银行来说,未来在贷款等领域的自由度会上升,同时对于相关产业的支持力度也会加大。从房地产市场角度看,当前也开始面临一些资金面收紧的风险,尤其是银行贷款等方面,所以类似政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据,本身来说是略显悲观,但此次央行降准政策,有助于实现更为宽松的房贷环境。

不过,张波并不这样认为。“我们注意到,在坚持去杠杆,守住不发生系统性金融风险的底线宏观背景下,不仅国内融资渠道持续收紧,我国还强化了对房地产等重点领域、重点行业借用外债的管理。可以预见,多重调控举措之下,市场主体风险意识势必增强。受此影响,2018年房企通过提升周转率来降低杠杆,确保资金链安全,将是大势所趋。此举已有包括五千亿级房企在内的龙头开发商付诸行动。”

张波坚持认为,由于融资渠道紧缩,中小房企获取资金的机会成本将进一步提高,面临的生存环境将更为严峻。房地产行业集中度进一步提升,这种趋势在2018年将越发明显。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为,从房地产审批环境来看,降准对房地产行业没有太大关系。这主要是针对特定的小微企业等。另外,外汇局的表态值得关注。

对房企而言,国内融资渠道收紧,不少房企转而将目光转向海外融资,虽然融资成本有所上升。但外汇局如果加强管理,房企即便成功进行海外融资,但由于其主营业务大多在国内,国外的钱进不来。这相当于又针对房企卡死了一个渠道。”张宏伟说。

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