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公寓市场投资套路多

发布时间: 2018-04-18 10:24:35

来源: 理财杂志

分类: 行业动态


当下随着限购政策的升级,公寓因其不限购、不限贷等优势,俘获了越来越多的投资者的心,除了新潮的概念,还与其自住、投资两相宜有关。在公寓的“打开方式”越来越多的情况下,公寓的投资潜力正持续被看好,但对非专业的投资者来说,公寓市场的投资套路仍然多,下手需谨慎。

租赁市场崛起

近年来,公寓凭借可住、可商、可办公、总价低,且功能齐全,在青年群体中广受追捧,特别是双层的LOFT公寓,更是迅速成为楼市的网红物业,年轻人买公寓就跟赶潮似的。

今年1月,链家的长租公寓品牌自如获得40亿元融资引发市场关注,加速了2018年长租公寓市场融资的步伐。近日,主打“白领租房”的互联网长租公寓运营商——蛋壳公寓也正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品,相对于其他产品,更加经济实用。公寓类型大致可分为三类:普通公寓、商务公寓、酒店式公寓,三者有较大的区别(如图表所示)。

对于投资者来说,公寓最方便的回报形式就是出租。据链家去年年底发布的《租赁崛起》报告显示,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4万亿元。有投资人曾表示,公寓租赁行业可能是中国目前最大几个新兴行业之一,其升值潜力普遍被投资界看好。

租赁市场的未来前景,为公寓市场的投资价值提供了广阔空间。与此同时,共享经济的崛起,让短租为公寓出租市场释放了更多价值。Airbnb、小猪短租等短租民宿公司,通过鼓励房东将房屋进行短租改造提供给游客,使短租模式更具生命力。

由于很多公寓位于交通优势明显的地区或是市中心核心商圈,因此无论是地段还是配套设施都相对比较齐全,出租率也不低。这类房屋不管是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房,都是不错的选择。

公寓投资有套路

虽然单身人士眼下为了居住买了这种不限购的小户型,但是未来势必要选择出售和出租,如果是出租就要考虑到目标租户。商住房的目标租户显然更广,它可以租给普通人居住,也可以租来办公,而办公租房的租金计算方式跟住宅不同,租金收入高于居住租房。

在选择公寓产品时,价格是需要考虑的主要因素,但价格绝不是首要因素和决定性因素,特别是购买公寓类产品时,由于户型偏小,价格差距不会很大,与其追求房价的升值或者利润率的增加,不如挑选一套适合自己的单身公寓才是单身族置业的首要目的。

投资者在选择公寓时,要明确公寓大多是商用物业性质,与住宅性质的物业有着明显的区别。对购房客影响较大的区别是在房贷政策上,住宅产品贷款期长达30年,而商用物业贷款年限最长也只有10年。

其优点在于公寓本质上属于商业地产,所以它可以用来自住,又可以用来注册公司办公,这是它最大的优势。

投资公寓虽然也需要贷款,但购买公寓不影响再次购买住宅的贷款利率和首付比例,目前首付和利率水平均有所提高。公寓类项目商业比例大于纯住宅项目,商业氛围的形成能带动公寓的投资回报率。

但也存在一定的劣势。公寓土地产权仅有40年到50年,单身公寓电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,购买后的支出成本较高。单身公寓的税收、转让成本大大高于住宅房。商住房固定税收为3%的契税,5%的增值税,交易的价格差还要交20%的差额税。

在购房时,单身公寓首付比例要求不低于50%,且不能使用公积金贷款,只能使用10年限期商贷。单身公寓并不能用来落户,即便周边有较好的教育资源,也不能享受。

选择地段是关键

地段是整个房地产投资的首要因素,在公寓投资方面仍旧是不二法则。作为一种商务投资产品,周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大,而其配套更取决于地段的选择。越是中心地段,配套更完善,公寓价更高。

购买单身公寓时,一定要看重地理区位优势,有了这方面的优势,就可以弥补面积小带来的局限性。地理区位优势主要表现在两个方面:首先,交通必须便利,最好靠近公交或者BRT的主要线路,这样出行和上班都会比较方便;其次,生活配套设施要完善,购房之前,一定要对周边的银行、超市、医院、饭店、休闲娱乐场所等进行综合考察,生活方便的话,居住才舒服。

另外,实用面积要大。在购买公寓的时候,一定要亲自去测量实际面积,不建议购买公摊面积过大的公寓。同时,购买之前应该咨询设计师,告诉他们自己的家居设计喜好和要求,看选择什么样的公寓最实用。选择实用面积大的公寓,再加上良好的家居设计的话,会让公寓显得更为宽绰实用。

长租公寓发展迅猛

买房,归根结底还是经济行为。单身公寓大都是小户型或微户型,价格方面的特征是单价高,但是总价不算太高。因此,只有均价和总价都相对合理的单身公寓,才值得出手。

在均价方面,倘若跟周边同类房产保持一致,或者稍微高一到两个百分点都是合理的,毕竟大户型在均价方面通常会偏低一些;总价方面,必须要考虑自身的经济承受能力,首付之后,每个月还贷的钱不能超过月收入的五成,贷款年限应该在5年到10年之间,不宜太长。

从租售比角度看,以长期出租为目的来投资公寓,相对也比较安全。按照目前房产界通用的界定,一个区域房产运行状况良好的租售比一般为1:300~1:200,即收200到300个月的租金可以收回初期投资。

值得注意的是,长租公寓最大的痛点就是资金投入大、盈利难。从资金端来讲,目前长租公寓市场也开始探索金融化运作,长租公寓可抵押贷款资产证券化。蛋壳公寓执行董事长沈博阳认为,在国家租购并举政策的支持下,长租公寓发展迅猛。

责任编辑: yemingzhe

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