央行跟进 “加息”，房价会下跌吗？

一、美联储加息，对楼市影响微乎其微

没有意外，3月22日凌晨，美联储宣布加息25个基点，联邦基准利率区间上调至1.50%-1.75%之间。这是美联储今年第一次加息，如果自2015年算起，则是本轮第六次加息。预计今年还将加息两次，除了加息，美联储还有缩表等动作。

上调利率意味着钱更贵了，其主要影响的还是美国的资产价格，其传导至中国这边的影响还是比较有限。这一点从央行今天早上发布的消息就可以看出。

央行已进行100亿元7天期逆回购操作，中标利率上调5个基点至2.55%。及时在公开市场操作利率上行，一定程度上是回应了市场的期待。

不加息的主要原因，新任央行行长在3月9日的发布会上曾说过：“中国的货币政策主要是依据国内经济和金融形势，我们要进行综合考量。”

这里的综合考量，至少包含以下几点，物价是否稳定、就业预期、经济增长情况、国际收支情况、金融稳定性。

这几个指标中，物价、就业、经济增长和国际收支都是比较健康的，至于金融稳定，经过过去一年多的努力，目前也已经见阶段性成效。

所以，央行这次跟进虽然很及时，但采取的是很舒服的一种方式：逆回购。

逆回购是提高了商业银行的融资成本，银行融资成本高了，他放贷的利率肯定也会更高一点，但并不会很明显。具体到楼市上，最直接的影响应该是房贷利率继续上涨，但涨幅会趋缓。

总体来看，美联储的加息动作，经过层层过滤，传递到国内楼市上，影响已经很小了。自2015年以来，美联储之前连续5次加息，我们的房地产不还是我行我素么?

二、房价都是怎么“下跌”的?

美联储加息资金外流央行加息楼市利空房价下跌。

我们的房价也在下跌，但却并不是按照这个套路下跌的，跟大家分享几点房价数据“下跌”的几个小套路。

一般来说，一个城市的平均房价的零增长或者下跌，主要有以下三种方式。

1、价格高的楼盘，网签要分散要放缓，以前一个项目一个月就能网签完毕，现在不行，你的价格太高了，网签只能放缓，否则高价盘集中网签，平均价格一下子就上去了。这是最主要的方式。

2、将下面的县市商品房纳入统计，现在各地都在搞撤县设区，一旦完成，一大批低价方面将纳入统计，价格自然不会涨上去。

3、如果以上两个招数都不管用，那就只能采取一些其他手段，比如不给网签，或者抽样调查的时候，漏掉一些高价项目。

替换高清大图

三、刚需买房，难度仍然在上升

美联储加息这两年来，正是楼市去库存的关键时期，不过上一轮去库存明显错位，房子是卖出去不少，但却是刺激了一轮房价上涨，而且是一线领涨，接着是二线和环一线城市，最后才是三四线城市。

对于购房者来说，房价上涨阶段，买房难度上升是显性的，但2017年以来，调控深入，房价开始停涨，但对于购房者来说，买房难度仍然在上升，只不过这种难度不再表现在房价上，而是分散在隐性成本上。

在更多的城市，房贷利率上升已经是普遍现象，且首套房贷利率上升速度要明显快于二套房贷利率。

2月份的70城房价数据，再次说明了这一点，所有一线城市房价均连续多月下跌，以深圳为例，官方数据显示这座城市房价已经连续下跌17个月了。

单纯看价格，的确如此，但如果从购房者实际付出的成本来看，却并不如此。

举个例子，我的一位朋友最近正在深圳看房，他看中的一个楼盘，对外价格是2.5万元/平米过，但开发商实际却要价2.8万元/平米，他买这个楼盘，申请贷款只能按照2.5万元的单价来核算贷款额度，多出来的资金完全要自己出，这可是一笔不小的资金。

这项多出来的成本，往往以其他的名义出现，你要想反馈到主管部门，结果也是不了了之，最多就是开发商暂停销售，但是你的房子也买不到了。类似的情况在广州、南京等城市都出现过。

除了给开发商付出额外的成本之外，房源急剧减少也是隐性成本之一。这方面在深圳表现得尤为明显。

深圳由于外来人口非常多，租房比例高达8成，租房市场发展很快，建行在深圳也开展了按居贷等面向租客的贷款产品。开发商显然看到了这一点，所以不少开发商开始选择由售转租。

也许有人会问，开发商由售转租，持有这么多的重资产，现金流该怎么回笼?

在融360说房君看来，这都不是问题。因为对布局全国的大开发商来说。在租房潜力大的城市发展租房，在购房市场火爆的三四线城市尽可能多卖房子，全国一盘棋调配资金，现金流就不会是问题。

自2017年以来，深圳已经有多个项目整体由售转租，整体由新房转为二手房销售。房价是在下跌，但手握房源的开发商仍然能通过其他各种途径来弥补自己的损失，房价下跌并未真正惠及购房者。

虽然租购并举搞得如火如荼，但我们必须清楚的是，租购并举是长效机制，它的作用需要相当长的时间才能看到。而从较长时间来看，随着城市群概念被放到更为重要的位置，大量人口进城带来的住房需求，租房市场只能消化一部分，相当部分还是得靠买房来解决。

针对购房市场的调控基本上告一段落了，房源供应量、房贷资金的支持力度都会保持当前偏紧的节奏，所以购买房更难的局面不可避免。