首创融资新途 50亿公司债里的房企住房租赁图谱

2017年是“住房租赁”元年，在这一年里，房企、金融机构等都围绕着“租”而各显身手，演绎了一场场合作与竞争的戏码。如今虽元年已过，但租赁市场仍然热度不减。

1月24日，首创置业股份有限公司建议以一批或分批形式发行本金总额不超过人民币50亿元的境内公司债券，将全部用于住房租赁项目建设、补充营运资金及/或偿还公司债务。

观点地产新媒体了解，债券将面向合格投资者非公开发行，期限为3+N年期、5+N年期或市场可接受的更长期限，以每3个、5个计息年度或市场可接受的更长期限为1个重定价周期。

这意味着，继龙湖的全国首单公募住房租赁专项公司债券落地之后，又一笔住房租赁的债券融资呼之欲出。而在长租公寓的资本助力中，REITs也是绕不开的话题。

首创融资新番

翻开以往的融资记录，首创置业涉及的融资用途无非是偿还债务、项目开发、节省财务费用、补充营运资金等。但此次建议发行50亿元境内公司债券，它却明确提及了“住房租赁项目建设”的字眼，引起了人们的关注。

川财证券在研报提及，当下租赁市场的最主要痛点在于供需结构紧张，特别是一、二线热点城市，租金位于高位的最主要原因是租赁房源少。基于此，目前政府是鼓励住房租赁的发展的。

此次首创置业的融资动作，正是它看中时机、角力租房租赁市场的表现。

就此次发债，首创置业相关人士对观点地产新媒体表示：“住房租赁是政策比较支持的发展方向，这类融资在审计上效率会更高。此次建议债券发行，可让公司以较快速度获取资金，发展公司的住房租赁业务，并优化现有债务融资结构，降低综合融资成本。”

而这并不是近期首创置业与住房租赁的首次“交集”。此前1月18日，中国农业银行发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品，农行北京市分行与6家企业签署合作协议，拟向它们提供2000亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。在这6家企业之中，就包含了首创置业。

有专家分析称，在银行的资金倾斜下，涉足租赁的首创置业可以获得资金支持，逐步增加房源的供应量，形成规模化经营。

住房租赁房企图谱

与首创置业50亿公司债券有着异曲同工之处的，是此前龙湖的全国首单公募住房租赁专项公司债券。

观点地产新媒体了解，2017年12月28日，龙湖债券正式落地，其拟分期发行总规模不超过人民币50亿元、期限不超过15年的住房租赁债券，而募集的资金，将主要用于龙湖集团聚焦在一线城市和二线城市的公寓项目建设。

事实上，自2017年以来，随着“租购并举”、“房住不炒”之风疾驰而起，住房租赁业务得到政策鼓励，房企纷纷调整方向，围猎租赁市场。万科、碧桂园、招商、华润、恒大、中海、龙湖等熟悉的身影不断闪现。

住房租赁在需求端展现出的蓝海具有较强的吸引力，尤其是长租公寓领域。相关数据显示，2017年销售榜单靠前的房企中有相当一部分已涉足长租公寓。

除了龙湖冠寓、旭辉领寓、万科泊寓、链家自如持续加码外，碧桂园的长租公寓野望也体现了出来。去年12月碧桂园正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与美的集团、ofo等30多家单位战略签约，计划在三年内建设100万套长租公寓，其中自主开发40万套。

而进入2018年，长租公寓的房企队伍还将继续扩大。1月份，朗诗与平安不动产达成长租公寓合作，基金资产规模100亿;而滨江集团也发声要积极推进长租公寓计划，目前已与杭州市中心14个村达成意向，总建设体量接近300万平方米。

在长租公寓的资本助力中，REITs也是绕不开的话题。

2017年10月11日，新派公寓发行国内首单长租公寓资产类REITs产品，额度为2.7亿元，利率5.3%;10月23日，保利地产国内首单央企租赁住房类REITs获批，发行额度为50亿元;12月1日，招商蛇口全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品获批，发行额度60亿元;12月11日，招商蛇口与建设银行共同推出200亿元的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN);12月26日，国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs获交易所通过，涉及金额30亿元……

房企在住房租赁领域的开发与融资动作让人眼花缭乱，面对市场大蛋糕，它们往往一拥而上，先占领桥头堡，再寻找机会登陆诺曼底。

但站在租赁市场的风口，从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，房企也需要把控好节奏，适应激烈的市场竞争。